나이스옥션 법원경매 경주 2025타경431 [1] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 311-2 답 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경431 [1] 경상북도 경주시 현곡면 금장리 311-2 답 경매

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경주지원 경매2계 2025타경431 | 소재지: 경상북도 경주시 현곡면 금장리 311-2 | 감정가: 218,304,000원 | 최저가: 218,304,000원 | 용도: 답

1. 경주지원 2025타경431 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경431 (1)

소재지: 기호1) 경상북도 경주시 현곡면 금장리 311-2 / 기호2) 경상북도 경주시 건천읍 금척리

용도: 답 (농경지)

감정가: 218,304,000원

토지면적: 1137.19㎡ (약 344평) - (기호1 기준)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 구OO

채권자: 현OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수

1.2. 입지조건

기호1 토지는 경상북도 경주시 현곡면 금장리에 위치하며, '금장초등학교'에서 북서측으로 근거리에 있습니다. 이 지역은 경지정리가 잘 된 농경지대로 형성되어 있습니다. 인접 필지를 통해 출입이 가능하며, 근거리에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점은 접근성에 있어 단점으로 작용할 수 있습니다.

기호2 토지는 경상북도 경주시 건천읍 금척리에 위치하며, '금척동회관'에서 북서측으로 가까운 거리에 있습니다. 이곳은 순수한 농경지대로 이루어져 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 마찬가지로 근거리에 버스 승강장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다. 지적도상 소로에 접하고 있어 기호1 토지에 비해 도로 접근성은 더 좋은 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 구OO 씨의 채무 불이행으로 인해 채권자인 현OOOOOOOO가 신청한 경매입니다. 제공된 정보만으로는 추가적인 권리 관계(근저당, 가압류 등)를 상세히 파악하기 어렵지만, 일반적으로 임의경매는 채권자가 담보권을 실행하기 위한 절차이므로, 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 말소하고 깨끗한 소유권을 취득하게 되는 경우가 많습니다. 다만, 농지 취득과 관련된 특별한 조건이 존재하므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

두 필지 모두 현재 농경지(답)로 이용 중이거나 휴경 상태인 순수 농업 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업 시설이나 주거 밀집 지역의 상권 분석과는 거리가 있습니다. 주요 기능은 농업 생산 활동을 지원하는 지역적 특성을 가집니다. 다만, 두 필지 모두 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 농업 관련 시설이나 투자를 고려할 수 있는 잠재력은 있습니다.

1.5. 생활정보

기호1 토지가 위치한 현곡면 금장리는 금장초등학교와 가까워 교육 시설 접근성이 있으며, 농경지이지만 비교적 정돈된 지역입니다. 버스 승강장이 근거리에 있어 인근 지역으로의 이동은 가능합니다.

기호2 토지가 위치한 건천읍 금척리 역시 순수 농경지대이며, 금척동회관 인근으로 지역 커뮤니티 시설과의 연관성을 예상해볼 수 있습니다. 버스 승강장이 근거리에 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다.

두 지역 모두 대규모 도시 편의 시설이나 문화 시설과의 직접적인 접근성은 낮으며, 농업 활동 및 지역 주민을 위한 최소한의 생활 인프라가 구축되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다. 이 증명서를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있으며, 이는 낙찰 무효로 이어질 수 있습니다. 따라서 경매 입찰 전에 해당 지자체(경주시청 또는 해당 읍면 사무소)에서 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지, 발급 조건은 무엇인지 반드시 사전에 확인해야 합니다.

기호1 토지의 경우 지적도상 맹지이므로, 실제 현황 도로와의 연결성 및 토지 이용을 위한 도로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 두 필지 모두 농업진흥구역, 생산녹지지역(기호1), 농림지역(기호2), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(기호1), 공장설립승인지역(기호2) 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 향후 토지 개발이나 이용 계획 수립 시 이러한 제한 사항을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시에 위치한 농경지(답)로, 두 개의 필지가 경매에 나왔습니다. 기호1 토지는 현곡면 금장리에, 기호2 토지는 건천읍 금척리에 각각 위치하며, 각각 다른 도로 접근성 및 토지 이용계획 규제를 가지고 있습니다. 감정가는 2억 1천여만 원 수준이며, 기호1 토지의 면적은 1137.19㎡ (약 344평)입니다.

두 지역 모두 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업적 가치에 중점을 둔 투자가 필요합니다. 특히, 농지취득자격증명 필수 제출 및 미제출 시 보증금 몰수라는 엄격한 조건은 낙찰자의 자격과 사전 준비를 매우 중요하게 만듭니다. 맹지(기호1)와 다양한 토지 이용 규제 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농업 생산 기반: 농업진흥구역에 위치하여 농업 생산 활동을 위한 최적의 입지를 제공합니다. 장기적인 관점에서 농지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 경주 지역 개발 잠재력: 경주시는 역사문화도시로서의 가치와 더불어 지속적인 지역 개발이 이루어지고 있습니다. 인근 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등에 따라 농경지의 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

3. 낮은 경쟁률 기대: 농지 취득 자격 증명이라는 까다로운 조건과 맹지 등의 단점 때문에 일반 투자자들의 관심이 낮을 수 있어, 경쟁률이 예상보다 낮을 가능성이 있습니다.

4. 철저한 사전 조사: 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 맹지 해소 방안, 상세한 토지 이용 규제 등을 사전에 완벽히 조사하여 리스크를 최소화한다면, 합리적인 가격에 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매2계