나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10551 [1] 경상북도 경주시 외동읍 구어리 11-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상 · 평가일 2025.07.16

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 경주시 외동읍 구어리 소재 ""외동농공단지"" 내에 위치하며, 부근은 중·소
규모의 공장 등으로 형성된 농공단지 입니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상태
일련번호 1),2): 남서측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄한 장방형의 토지로서,
""공업용지""로 이용중입니다.
일련번호 3),4): 남서측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, ""도로""로 이용중입니다.

2) 인접 도로상태
일련번호 1): 동측으로 폭 약8m의 포장도로와 접합니다.
일련번호 2): 남측 및 동측으로 폭 약8m의 포장도로와 각각 접합니다.
일련번호 3),4): 본건이 폭 약8m의 도로로서, 인접도로와 연결되어 있습니다.

3) 도시계획 및 공법상의 제한
일련번호 1),2): 준공업지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(400))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.
일련번호 3),4): 준공업지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(400))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조
가),다): 철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
-주기둥: H-Beam 400×200mm, 층고: 약9m
-벽체: 하단부 조적조 위 칼라강판잇기 등 마감
-바닥: 칼라하드너 등 마감
-창호: 새시창호 입니다.
나) 철골조 샌드위치판넬지붕 2층건으로서,
-주기둥: H-Beam 400×200mm
-벽체: 하단부 조적조 위 칼라강판잇기 등 마감
-바닥: 칼라하드너 및 타일 등 마감
-창호: 새시창호 입니다.
라) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로서,
-외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
-내벽: 몰탈위페인팅 및 타일 등 마감
-바닥: 타일 등 마감
-창호: 새시창호 입니다.

2) 이용상태
가),다): 공장
나): 공장 및 사무실 등
라): 사무실 등

3) 설비내역
나),라): 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산 CNC Lathe, Over Head Crane 및 수전설비로서, 현상 및 관리상태 등은
보통입니다.

공작물의 현상

--.

기타참고사항

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 공부와의 차이: 본건 ""일련번호 3),4)"" 토지는 공부상 지목이 ""임야"" 이나. 현황 ""도로""
이고, ""일련번호 다)"" 건물은 공부상 ""철근조"" 이나 실제 ""철골조"" 입니다.
3) 제시외 건물: 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 바랍니다.
4) 기타: 없습니다

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록5,6은 지분 매각이며, 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '도로'임. 목록4 건물은 공부상 '철근조'이나, 실제 '철골조'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10551 (1)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 구어리 11-8

물건종별: 공장

감정평가액: 2,273,501,900원

토지면적: 5,330.00㎡ (약 1,611.6평)

토지지분: 3,971.6㎡ (약 1,201.7평)

건물면적: 2,034.00㎡ (약 615.3평)

건물지분: 2,034㎡ (건물 전체 매각)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 572.30㎡ (제시외 건물 포함 매각)

매각대상: 토지지분/건물전체매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

주요특이사항: 유동화물건, 중복사건, 공동담보, 지분매각, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '도로'임 (목록5,6). 목록4 건물은 공부상 '철근조'이나, 실제 '철골조'임.

기계/기구: 국산 CNC Lathe, Over Head Crane 및 수전설비 (현상 및 관리상태 보통)

1.1. 입지조건

* 본건은 경상북도 경주시 외동읍 구어리 소재 "외동농공단지" 내에 위치합니다.

* 부근은 중·소규모의 공장 등으로 형성된 농공단지 지역입니다.

* 토지는 일련번호 1),2)의 경우 "공업용지"로, 일련번호 3),4)의 경우 "도로"로 이용 중이며, 남서측 하향 완경사지대에 자체지반은 대체로 평탄한 장방형 및 부정형의 토지입니다.

* 일련번호 1) 토지는 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하며, 일련번호 2) 토지는 남측 및 동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 각각 접합니다. 일련번호 3),4) 토지는 본건 자체가 폭 약 8m의 도로로서 인접도로와 연결되어 있습니다.

* 건물(2)의 새주소는 경상북도 경주시 외동농공단지길 47 (외동읍 구어리)이며, 주요 용도는 공장, 사무실, 실험실입니다. (철골조 샌드위치판넬지붕 단층/2층)

* 건물(4)의 새주소는 경상북도 경주시 외동농공단지길 45 (외동읍 구어리)이며, 주요 용도는 공해공장, 사무실입니다. (철골조 샌드위치판넬지붕 2층 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층)

* 도시계획 및 공법상 제한 사항으로 준공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 3월 30일 접수된 국민은행 근저당권(을5)입니다.

* 본 경매 사건은 신용보증기금의 강제경매(갑9, 2025년 6월 10일 접수)로 개시되었으며, 이 외 다수의 가압류, 압류 등이 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액(등기부채권 총액)은 약 2,491,571,994원입니다.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-05-24, 확정일자 2024-11-05, 배당신고일자 2025-08-20, 대항력 없음)

* 우 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-05-30, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 한 (보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-03-18, 확정일자 미상, 배당신고일자 미상, 대항력 없음)

* 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 경주시 외동읍의 주요 산업단지인 외동농공단지 내에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지입니다.

* 주변에 중소규모 공장들이 밀집해 있어 산업 인프라가 형성되어 있습니다.

* 폭 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 물류 이동에 편리합니다.

* 준공업지역으로 지정되어 있어 공장 운영 및 확장에 대한 규제가 비교적 적습니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 공장용지이므로 일반적인 주거지역의 생활편의시설과는 거리가 있습니다.

* 외동농공단지 내 위치하여 출퇴근을 위한 교통망은 확보되어 있습니다.

* 주변 지역은 농공단지 특성상 상업시설보다는 공업 시설이 주를 이룹니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 중복사건, 공동담보, 지분매각 등 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 토지(목록5,6)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있어, 토지 이용 및 소유권 행사에 대한 확인이 필요합니다.

* 건물(목록4)은 공부상 '철근조'이나 실제 '철골조'로 등재되어 있어, 건축물대장과의 차이에 대한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계 중 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재하므로, 명도 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으나, 본건은 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경주시 외동농공단지 내에 위치한 공장으로, 감정가액 대비 시세 조사 및 현장 확인을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 복잡한 권리관계와 공부상 지목과 현황의 차이가 존재하나, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 지분매각 및 제시외 건물 포함 매각 등 특수 물건임을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 외동농공단지 내 위치하여 산업 활동에 유리합니다.

* 모든 권리가 말소되는 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 공장, 사무실, 실험실 등으로 활용 가능한 다목적 건물입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 2,273,501,900원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 시장 조사 결과, 유사 물건의 거래 사례, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 참고하여 경쟁 입찰 상황 및 투자 목적에 맞게 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.