나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8257 [1] 대구광역시 수성구 황금동 810-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 ""황금초등학교"" 북서측 인근에 위치하며
부근 일대는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 간선도로변에 버스정류장 및 근거리에
3호선역사가 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서, 자체 지반 대체로 평탄하게 정지되어 있음.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역
(해맑은몬테소리 유치원), 상대보호구역(황금중학교), 상대보호구역(황금초등학교),
절대보호구역(헤맑은몬테소리 유치원)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
- 미상임.

2) 기 타
- 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서,
외벽: 화강석 타일 붙임 및 드라이 비트 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥: 강화마루 및 일부 타일 마감.
창호: 하이새시 이중창호임.등

이용상태

가) 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시된 바와 같이 제시외 건물 기호 ㉠,㉡은 구조,
현상,사용자재, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 감정평가하되,현상
및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병용하였으며, 면적은 개략적인 실측에
의거하였는바, 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매여부 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
- 미상임.

2) 기 타.
- 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8257 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 황금동 810-10

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,290,325,450원

* 토지면적: 211.60㎡ (약 64.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 393.59㎡ (약 119.05평)

* 건물 제시외면적: 16.71㎡ (약 5.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함 일괄매각

1.2. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층

* 외벽: 화강석 타일 붙임 및 드라이 비트 등 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

* 바닥: 강화마루 및 일부 타일 마감

* 창호: 하이새시 이중창호

* 이용상태: 다가구주택으로 이용 중

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥 난방설비 등

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 "황금초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 부근 일대는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재한 주택지대입니다.

1.1. 2.교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하며, 3호선 역사가 근거리에 위치하여 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

1.1. 3.토지 및 도로 상태

* 토지는 가장형으로 자체 지반은 대체로 평탄하게 정지되어 있습니다.

* 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(해맑은몬테소리 유치원, 황금중학교, 황금초등학교), 절대보호구역(해맑은몬테소리 유치원)

1.1. 5.주변 시설 및 혐오시설

* 주변은 주거 밀집 지역으로, 황금초등학교, 황금중학교, 해맑은몬테소리 유치원 등 교육시설이 근접해 있습니다.

* 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 통상적인 주거지역의 환경으로, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

* 말소기준권리: 2015-04-20 접수된 팔공새마을금고 근저당권 (을1, 310,000,000원) 입니다.

* 토지 등기부상 총 채권액: 590,000,000원

* 건물 등기부상 총 채권액: 790,000,000원 (주택임차권 포함)

* 상기 명시된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 별도 통지된 사항이 없는 경우)

1.2. 2.임차인 현황

* 김유빈: 보증금 5,000,000원, 차임 720,000원, 전입 2024-04-15, 확정 2025-08-12, 배당 2025-08-12, 대항력 없음.

* 김재경: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-11-28, 확정 2017-11-28, 배당 2025-08-05, 대항력 없음.

* 김혜진: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-06, 확정 2021-06-02, 배당 2025-08-07, 대항력 없음.

* 송훈석: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-02-03, 확정 2019-12-30, 배당 2025-08-12, 대항력 없음.

* 유지혜: 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-12-20, 확정 2024-12-20, 배당 2025-01-13, 대항력 없음.

* 이경연: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입 2022-03-23, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 이다영: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-01, 확정 2020-11-03, 배당 2024-12-09, 대항력 없음.

* 최윤아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-03-05, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 전체 임차인의 총 보증금 합계(인수 보증금): 0원

* 모든 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 현재까지 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대구 수성구의 대표적인 주거지역인 황금동에 위치하고 있습니다.

* 황금초등학교, 황금중학교 등 명문 학군이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주변에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

* 다가구주택으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 황금초등학교, 황금중학교, 해맑은몬테소리 유치원 등 다수의 교육 시설 인접

* 교통: 버스 정류장 및 지하철 3호선 역사를 이용한 편리한 대중교통 이용 가능

* 편의시설: 주변 상업 시설 및 근린생활시설을 통한 편리한 생활 가능

* 의료: 병원 및 의원 등 의료시설 접근성 양호

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 경매 물건은 중복 사건으로, 진행 과정에 변동이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(면적 16.71㎡)이 포함되어 일괄 매각되므로, 이에 대한 현황 및 법적 소유 관계를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 표기되어 있습니다. 이는 법적 권리 관계와는 별개로, 실제 점유 및 사용 상태에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (단, 본건의 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 건축물대장상 용도: 건축물대장 상 주 용도가 '단독주택'으로 표기되어 있으나, 실제 이용은 '다가구주택'으로 되어 있습니다. 이는 향후 건축물대장 상 용도 변경이나 이행강제금 부과 등과 관련하여 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구 수성구 황금동의 우수한 입지에 위치한 다가구주택으로, 학군 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 약 12.9억원이며, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 중복 사건 및 제시외 건물 포함 등 일부 특이사항이 있으나, 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 리스크를 최소화할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 황금초, 황금중 등 우수한 학군 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능

* 수성구의 대표적인 주거 지역으로 높은 지역 선호도

* 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 추가 활용 가능성 탐색 (단, 법적 검토 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,290,325,450원입니다.

* 모든 임차인의 보증금을 인수하지 않아 인수 보증금은 0원입니다.

* 따라서, 투자자는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 물건의 세부 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건의 경우 우수한 입지와 명확한 권리관계(대항력 없는 임차인) 등을 고려할 때 더 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.