나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8276 [1] 대구광역시 북구 태전동 1075-10 태전미진타운 102동 5층515호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 ""태암초등학교"" 남측 인근에 위치하는 ""태전미진타
운 102동 5층 515호(전용면적: 59.98㎡, 복도식)"" 단위세대로서, 부근은 주택, 아파트단
지, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 대구도시철도3호선역 등이
소재한 등 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설과의 접근편의성 등으로 보아 대
중교통여건을 감안한 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층건(102동, 사용승인일자: 93.06.10) 중
5층 515호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감.
바닥: 바닥내장재 및 타일 등 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트(""건축물현황도""상 방3, 거실, 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등
이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 자체지반 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 부정형
의 토지로서, 건(아파트 및 부속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 남측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도
로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2016-09-26)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타

폐문 및 이해관계인 부재로 본건 내부구조 및 설비, 마감상태는 외부관찰, 탐문
등에 의거 동류형의 표준적인 이용상황을 상정하여 개략적으로 평가하였으며, 건
물구조변경 및 내부하자 등의 유무는 구체적으로 확인할 수 없으므로 경매진행시
참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8276 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 태전동 1075-10 태전미진타운 102동 5층515호

용도: 아파트

감정가: 112,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.41㎡ (약 9.50평)

토지지분: 31.41㎡ (약 9.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 정보

아파트명: 태전미진타운

사용승인일: 1993년 06월 10일

최고층: 15층 (해당 물건 5층)

세대수: 297세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 태암초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장 및 대구도시철도 3호선 역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 소로3류, 중로3류 도로와 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 대구지방법원 2023카단50862 가압류(2023-04-21 접수, 채권액 28,740,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을13번 주택임차권(김재홍, 보증금 114,000,000원, 전입일자 2020-02-10, 확정일자 2020-01-10)은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. (물건명세서 참고사항 참조)

3.3. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 갑9(대구신용보증재단 가압류), 갑10(서구 압류), 갑11(소상공인시장진흥공단 가압류), 갑12(서구 압류), 갑13(주택도시보증공사 강제경매) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 114,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-10

확정일자: 2020-01-10

대항력: 있음 (주의: 본 임차인은 선순위 대항력 있는 임차인이므로, 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.)

3.5. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전 등기 기록이 있습니다. (매매 금91,000,000원 등)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 태전동 일대는 공동주택 밀집 지역으로, 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상업 시설

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족 가능합니다.

4.3. 토지 이용 규제

제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 건폐율 및 용적률 적용에 따른 건축 행위가 가능합니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 시 건축 및 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

태암초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등이 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 주거 편의

단지 내 및 인근 도로에 차량 접근이 용이하며, 대중교통망 또한 비교적 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

5.4. 주차 정보

총 136대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. (지상 6대, 지하 9대 - 제공된 정보 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차 보증금

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 114,000,000원입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 실질적인 총 매입 비용이 증가할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 상태 미확인

폐문 및 이해관계인 부재로 인해 건물의 내부 구조, 마감 상태, 하자 여부 등을 외부 관찰 및 탐문으로만 파악하여 평가하였습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 이는 경매 진행 시 반드시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 태전동에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 여건이 비교적 양호한 입지입니다. 그러나 등기부 및 물건명세서상 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금이 114,000,000원에 달하여 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본건의 취득 비용을 상승시키는 주요 요인이 됩니다. 따라서, 임차인과의 협의 또는 보증금 인수 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저가 매수 기회

감정가 및 최근 실거래가와 비교하여, 잠재적인 인수 보증금 부담을 감안한 최적의 입찰가 산정 시 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 가능성이 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 지역

태전동은 지속적인 주거 수요가 있는 지역으로, 실수요자 또는 장기 투자 관점에서 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 112,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가(평균 약 115,500,000원) 및 시장 상황을 고려하여 산정할 수 있습니다.

다만, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 114,000,000원입니다. 본 경매 절차에서 해당 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 실질적인 총 취득 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금 잔액을 합한 금액이 됩니다.

본 건의 경우, 임차인의 보증금 114,000,000원을 고려할 때, 낙찰가와 인수되는 보증금 잔액의 합이 시장 가격(약 115,500,000원 이상)을 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 보증금 인수분을 제외한 순수한 부동산 가치에 대한 입찰가로 약 112,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.