나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8277 [1] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 ""대구반월당우체국"" 북서측에 위치하며, 주위
일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등) 등이 인근에 위치하여
전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 및 3층에 산재하는 단위상가로서,
- 외벽 : 알루미늄복합판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 등 마감,
- 바닥 : 데코타일 등의 내장바닥재 마감,
- 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

공히 근린생활시설(골프존파크)로 이용중입니다.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 시스템 냉·난방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2021-09-30)(접합), 상대보호구역
<추가기재> 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건은 제시목록(등기사항전부증명서)상 용도가 판매시설이나, 건축물대장상 2021.4.2
운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 본건 건물의 내부 구조(설비 등)중 일부는 탐문에 의하였으며, 본 건물의 주
용도인 골프 관련 시설은 본건 구분건물 임차인의 소유이며, 내부 인테리어
및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴링도어 등)도 임차인이
설치한 것으로 탐문조사되므로 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분없이 이용 중이나 각 호별 위치 및 면적이 건축물 현황도의 도면에 의하여 특정이 가능.
등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021. 4. 2. 운동시설(골프연습장)로 표시 변경됨. 골프 관련시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉.난방설비, 폴링도어 등) 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8277 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 2층203호

신주소: 대구광역시 중구 동성로3길 20 (삼덕동1가)

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층

건물용도: 근린상가 (건축물대장상 2021.4.2 운동시설(골프연습장)로 변경)

등기부상 용도: 판매시설

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.96㎡ (약 5.13평)

토지지분: 16.9636㎡ (약 5.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.36㎡ (약 15.23평)

건물지분: 50.36㎡ (약 15.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 520,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 중구 삼덕동1가 소재 "대구반월당우체국" 북서측에 위치하며, 주위 일대는 번화한 상가지대로서 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 주변 지역에 대한 지도 검색 및 정보 확인 결과, 본건 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로와 대중교통시설(지하철역 등)이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

인접 토지와 등고 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

본건 단지 서측으로 폭 약 8~9미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 상대보호구역, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 다음의 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주식회사와이즈원

보증금: 100,000,000원

차임: 8,000,000원

전입일자(사업일자): 2021-01-19

대항력: 있음

비고: 본건에서 운영 중인 골프 관련 시설의 주체로 추정되며, 시설 및 인테리어는 임차인 소유로 탐문 조사됨.

* 임차인: 진광배

보증금: 50,000,000원

차임: 5,300,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-14

배당신고일자: 2025-07-11

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고)

3.3. 말소되는 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을5 근저당권(대구은행, 9,120,000,000원)이 말소기준권리로, 이 외 갑11, 갑12, 을6, 을7, 갑16, 갑17, 갑18 등 다수의 권리가 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. (총 등기부채권액: 10,070,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 대구광역시 중구 삼덕동1가는 대구 시내 중심부에 해당하는 번화한 상업지구입니다. 지하철역 인근으로 유동인구가 많으며, 각종 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어진 지역입니다.

4.2. 업종 및 특이사항

현재 본건은 운동시설(골프연습장)로 이용 중이며, 주변 역시 다양한 업종의 상가들이 성업 중입니다.

등기부상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 운동시설로 변경되어 있어 용도상의 혼재가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변이 상업 밀집 지역이므로 다양한 금융, 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 기타

본건은 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용 상태 관련

다른 호실과 뚜렷한 벽체의 구분 없이 이용 중이나, 각 호별 위치 및 면적은 건축물 현황도에 의해 특정 가능합니다. 이는 향후 공간 사용에 대한 잠재적 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 법적/등기상 차이

등기사항전부증명서상 용도는 판매시설이나, 건축물대장상 2021년 4월 2일자로 운동시설(골프연습장)로 표시 변경되었습니다. 이는 행정상 및 실제 이용상 차이로, 추후 인허가 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 임차인 관련

공동담보 및 대항력 있는 임차인(주식회사와이즈원)이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 본건 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 협의의 필요성을 야기할 수 있습니다.

6.4. 시설 제외 관련

본건의 골프 관련 시설, 내부 인테리어 및 이에 수반되는 제반 설비(시스템 냉·난방설비, 폴딩도어 등)는 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰 후 별도의 인테리어 및 시설 투자 비용이 발생함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구의 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하나, 실제 이용 상태와 등기사항의 용도 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 매각 제외되는 시설들로 인해 명도 및 내부 수리 관련 추가적인 확인과 준비가 필요합니다. 특히, 현재 운영 중인 골프 연습장 시설이 제외됨에 따라 낙찰자는 상당한 리모델링 비용을 감수해야 할 것으로 보입니다. 다만, 중심 상업지구의 대로변에 위치하고 있어 잠재적 가치는 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구 중심 상업지구의 탁월한 입지: 높은 유동인구와 배후 수요 확보.

* 반듯한 면적의 근린상가: 다양한 업종 전환 및 활용 가능성.

* 교통 편의성: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 접근성이 뛰어남.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 520,000,000원을 기준으로 하되, 상기 기술된 잠재적 리스크(시설 제외로 인한 리모델링 비용, 대항력 있는 임차인과의 명도 협의 가능성, 용도 불일치 문제 등)를 면밀히 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 낙찰 후 추가로 소요될 인테리어 및 시설 투자 비용, 그리고 명도 진행에 따른 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 추가 조사 및 지역 부동산 시장 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.