나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8266 [1] 경상북도 청도군 청도읍 고수리 603-38 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 청도읍 고수리 소재 ""청도성당"" 남서측 근거리에 위치하며, 부근 일
대는 농경지 및 임야 등으로 형성된 읍소재지 외곽의 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 북측 하향의 경사를 이루며, 현황 ""과수원 및 일부 묘지 및 도로 등"" 으
로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건 일부를 포함한 남측으로 폭 약 3∼4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2020-12-30)(일부사육제한지역(소
,말,양,사슴 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-12-
30)(절대사육제한지역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 ""전"" 이나, 현황은 ""과수원, 묘지 및 도로"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 지상에는 과수목(감나무 등) 및 연고자 미상의 분묘 수기가 소재하고 있으니 참고바
랍니다.

물건 비고

지적도상 맹지임. 과수목(감나무) 포함 매각.
공부상 지목은 전이나 현황은 과수원, 묘지 및 도로임.
연고지 미상의 분묘 수기가 소재함.
농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환(산23-12와 경계 불분명으로 묘치철거 가능성 존재함. 경계측량 후 묘지가 없을시 발급가능).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8266 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 구덕신용협동조합

1.2. 토지 정보

소재지: 경상북도 청도군 청도읍 고수리 603-38

공부상 지목: 전

현황: 과수원, 묘지 및 도로

토지 면적: 4408.00㎡ (약 1333.62평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정 평가액

감정가: 352,640,000원

2. 입지조건

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2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경상북도 청도군 청도읍 고수리 소재 "청도성당" 남서측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 농경지 및 임야 등으로 형성된 읍소재지 외곽의 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

지적도상 맹지이나, 본건 일부를 포함한 남측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2020-12-30, 일부 사육 제한 지역 - 소, 말, 양, 사슴 사육 가능), 가축사육제한구역(2020-12-30, 절대 사육 제한 지역 - 전 축종)에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전: 이재희 (2015-06-16), 홍성진 (2017-04-28)

등기부상 근저당권: 구덕신용협동조합 (2017-05-24, 192,000,000원), 유기순 (2017-05-21, 100,000,000원)

등기부상 압류: 김해세무서장 (2023-08-09), 부산진구 (2024-11-27)

등기부상 임의경매 개시 결정: 구덕신용협동조합 (2025-06-05)

등기부채권 총액: 292,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매의 말소기준권리는 2017년 5월 24일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이에 따라 매각으로 인해 위 근저당권, 유기순의 근저당권(을3), 압류(갑7, 갑9), 임의경매개시결정(갑10) 등은 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 (분묘기지권 관련)

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 분묘에 대한 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본건이 소재한 청도군 청도읍 고수리는 읍소재지 외곽의 농경지대 특성을 보이며, 주변은 농경지와 임야 등이 주를 이룹니다. 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 시설 접근성

"청도성당"이 근거리에 위치하여 지역 커뮤니티 시설의 접근이 가능하며, 읍소재지 내 상업시설, 관공서 등 기본적인 생활 편의 시설은 차량으로 이동 시 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 맹지 및 도로 접근성 (지적도상)

지적도 상으로는 맹지에 해당하나, 실제로는 남측 폭 3~4미터 포장도로에 일부 접하고 있어 실질적인 접근은 가능합니다. 그러나 지적도상의 맹지 표기는 향후 건축 등 개발 행위에 제한 요소가 될 수 있습니다.

6.2. 분묘 및 분묘기지권

현황 토지상에 연고지 미상의 분묘 수기가 소재하고 있으며, 이에 대한 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용 및 처분에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 농지 취득 자격 증명

공부상 지목이 전이므로 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으며, 경계 불분명으로 인한 묘지 철거 가능성 존재로 인해 경계 측량 후 묘지가 없을 경우에만 발급이 가능할 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상의 지목은 '전'이나, 실제 현황은 과수원, 묘지 및 도로로 이용 중이어서 토지 이용 계획 및 관련 법규 적용 시 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경상북도 청도군 청도읍 외곽에 위치한 농경지로서, 현재 과수원, 묘지, 도로 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 지적도상 맹지라는 점, 연고 미상의 다수 분묘 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 농지 취득 자격 증명 발급의 제한 가능성은 주요 리스크 요인입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 분묘기지권은 인수될 수 있습니다. 감정가는 3억 5천여만원이며, 토지 면적은 4,408㎡입니다.

8. 투자 포인트

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* 경계 측량 및 분묘 관련 문제 해결 시, 현황대로 과수원 또는 농지로 활용 가능성이 있습니다.

* 장기적으로 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가를 기준으로, 리스크 요인을 충분히 고려하여 접근한다면 투자 가치를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 입찰가 산정 기준

본 건의 감정평가액은 352,640,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 제시된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사, 권리관계 상세 분석, 관련 법규 검토 및 주변 시세 파악이 필수적입니다.

9.2. 권장 입찰가 범위 (참고)

감정가는 352,640,000원입니다. 본건의 잠재적 리스크(맹지, 분묘, 농지취득자격증명 문제 등)를 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 결정은 개별적인 시장 분석 및 리스크 평가를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.