나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8263 [1] 대구광역시 북구 관음동 123-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 관음동 소재 ""관음교"" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 창고시설, 농경지, 일반음식점, 골프연습장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 교통시설과의 거리 등에 비추어 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(4),(7): 부정형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄하며, ""전기타"" 로 이용 중입니다.
일련번호(5): 사다리형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 주거기타 및 일부 현황 ""도로(도로공제부분)""로 이용 중입니다.
일련번호(6): 사다리형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄하며, ""주거기타""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1),(2),(7): 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.
일련번호(3): 구거를 사이에 두고 남측으로 폭 4미터의 포장도로가 소재하며, 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.
일련번호(4): 서측으로 폭 약 2미터의 도로와 접합니다.
일련번호(5): 서측으로 본건을 포함한 폭 약 4미터의 도로와 접합니다.
일련번호(6): 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하며, 서측으로 폭 약 2미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재> 농지법 제8조 적용여부는 관련부서 확인요망
일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재> 농지법 제8조 적용여부는 관련부서 확인요망
일련번호(3): 도시지역, 자연녹지지역(2013-02-28), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
<추가기재> 농지법 제8조 적용여부는 관련부서 확인요망
일련번호(4): 도시지역, 자연녹지지역, 자연녹지지역(2013-02-28), 가축사육제한구역(가축
사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지
및 군사시설 보호법>, <추가기재> 농지법 제8조 적용여부는 관련부서 확인요망
일련번호(5): 도시지역, 자연녹지지역(2013-02-28), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>
일련번호(6): 도시지역, 자연녹지지역(2013-02-28), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>
일련번호(7): 도시지역, 자연녹지지역(2013-02-28), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, <추가기재> 농지법 제8조 적용여부는 관련부서 확인요망

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

일련번호(5) 토지는 공부상 지목이 ""대""이나, 일부 현황 ""도로""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가): 강파이프구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,
벽체: 샌드위치판넬 등 마감,
바닥: 칼라하드너 등 마감,
창호: 알루미늄창호

이용상태

일련번호(가): 근린생활시설(소매점:창고)로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후면 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물㉠,㉡이 소재하나, 구조 및 규모, 이용상황 등으로 보아 사용·수익·처븐에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록 1,2,8 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입 가능.
목록 5 공부상 '대'이나 일부 현황 '도로'임.
감정평가서상 제시외 건물 ㄱ은 대구 북구 관음동 127-9, 127-10, 127-13지상에 있음.
유치권자 (주)도유홀딩스 이태검이 2025. 7. 25.자 유치권신고서(권리신고액 금 20,000,000원)를 제출하였으나, 유치권 성립여부는 불분명함.
유치권자 롯데푸드 이창우가 2025. 7. 29.자 유치권신고서(권리신고액 금 25,000,000원)를 제출하였으나, 유치권 성립여부는 불분명함.
유치권자 평광유통 김병호 외 3이 2025. 8. 1.자 유치권신고서(권리신고액 금 33,000,000원)를 제출하였으나, 유치권 성립여부는 불분명함.
목록 1,2,3,4,8 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환(사실조회회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 대구광역시 북구 관음동 123-2 외 7필지

사건번호: 대구지방법원 2025타경8263 (1)

소재지: 대구광역시 북구 관음동 123-2

용도: 근린시설

감정가: 1,540,553,160원

토지면적: 총 1561.00㎡ (약 472.2 평)

건물면적: 총 236.29㎡ (약 71.5 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명, 공동담보, 대항력있는 임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1,2,8은 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입 가능. 목록 5는 공부상 '대'이나 일부 현황 '도로'임. 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ은 대구 북구 관음동 127-9, 127-10, 127-13지상에 있음. 유치권 성립 여부 불분명 (총 3건 신고, 합계 78,000,000원). 목록 1,2,3,4,8은 농지법상 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환.

1.1. 입지조건

* 본건은 대구광역시 북구 관음동 소재 "관음교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 창고시설, 농경지, 일반음식점, 골프연습장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황: 일련번호(1)~(4),(7)은 "전 기타"로 이용 중이며, 일련번호(5)는 주거 기타 및 일부 현황 "도로"로 이용 중입니다. 일련번호(6)은 "주거 기타"로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 목록 1,2,7은 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다. 목록 3은 구거를 사이에 두고 남측 4미터 도로가 접하며 인접지 경유 출입 가능합니다. 목록 4는 서측 2미터 도로와 접합니다. 목록 5는 서측 4미터 도로와 접합니다. 목록 6은 남측 4미터, 서측 2미터 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역으로 지정되어 있습니다. 목록 1,2,3,4,7의 경우 농지법 제8조 적용 여부는 관련 부서 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 4일자 대구축산업협동조합 근저당권. 본 경매 절차를 통해 모든 등기부상의 권리는 말소될 예정입니다.

* 유치권: 3건의 유치권 신고가 접수되었으나, 성립 여부가 불분명합니다.

* (주)도유홀딩스 이태검: 20,000,000원 (2025.7.25. 신고)

* 롯데푸드 이창우: 25,000,000원 (2025.7.29. 신고)

* 평광유통 김병호 외 3인: 33,000,000원 (2025.8.1. 신고)

* 총 신고액: 78,000,000원. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 770,000원

* 전입/사업일자: 2004-09-10

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 있음

* 비고: 배당 신고하였으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024-06-24

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입/사업일자: 2010-08-01

* 확정일자: 2010-07-28

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 있음

* 비고: 배당 신고하였으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2025-02-21

* 확정일자: 2025-02-21

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원. 상기 임차인들은 모두 배당 신고를 완료하였거나 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대구 북구 관음동의 "관음교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 창고시설, 농경지, 일반음식점, 골프연습장 등이 혼합된 복합 용도 지역입니다.

* 교통 접근성은 양호한 편으로, 차량을 이용한 물건지 접근 및 이용이 편리합니다.

* 인근에 골프연습장 등의 시설이 있어 특정 업종의 경우 연관 효과를 기대할 수 있습니다.

* 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현재 근린생활시설 용도로 활용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 일반음식점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 대구 시내로의 접근성은 보통 수준입니다.

* 교육 시설, 대형 병원, 주요 상업 시설 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 외부 지도 검색 결과, 해당 소재지 인근에는 대구북구산업단지, 경북대학교사범대학부속고등학교, 관음초등학교, 관음공원 등이 위치하고 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (2026년 7월 11일 기준 검색)

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 3건의 유치권이 신고되었으며, 총 78,000,000원 상당입니다. 유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 농지취득자격증명: 일부 토지(목록 1,2,3,4,7)는 농지법상 농지취득자격증명 제출이 필요할 수 있습니다. 미제출 시 매수 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있으므로, 사전 확인이 필수적입니다.

* 맹지 및 도로: 목록 1,2,8 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다. 또한, 목록 5 토지는 공부상 지목이 '대'이나 일부 현황이 '도로'로 이용 중으로, 토지 이용 계획에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물 'ㄱ'이 인접 필지(관음동 127-9, 127-10, 127-13) 지상에 존재한다고 기재되어 있습니다. 이는 일괄매각 대상에 포함될 수 있으며, 권리 관계 및 처리 방안(인수 또는 철거)에 대한 확인이 요구됩니다.

* 건물 구조 및 용도: 강파이프구조 샌드위치판넬 단층 건물로, 근린생활시설(소매점:창고)로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 관음동에 위치한 근린생활시설 용도의 토지 및 건물입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 주변 환경은 복합적이며 교통 접근성은 보통입니다. 권리 분석상 유치권 미확정, 농지법 관련 증명 필요, 제시외 건물 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 유치권의 성립 여부와 제시외 건물의 처리 방안에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 북구 지역의 근린생활시설로서, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 비교적 넓은 토지 면적(1561㎡)은 다양한 활용 가능성을 제시합니다.

* 법적 리스크 요인을 면밀히 분석하고 적절히 대응한다면, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 인근 산업단지 및 상업시설과의 연계를 통한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,540,553,160원

* 본건은 유치권 미확정, 농지법 관련 제약, 제시외 건물 등 여러 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 유치권의 성립 가능성이 낮다고 판단되거나, 농지법 관련 문제가 명확히 해결 가능한 경우 입찰 참여를 고려할 수 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최초 입찰 시에는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 경매 진행 상황 및 유찰 여부를 지켜보며 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 본 물건의 법적 문제 해결 가능성, 향후 시장 동향, 경쟁자 분석 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.