나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8249 [1] 대구광역시 동구 괴전동 140-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한창 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 괴전동 소재 '도시철도 안심역' 북측에 위치하며, 주변은
'도로변 근린생활시설, 후면 단독주택 등'으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

기호(1)(2) : 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장, 도시철도역이 소재하여
제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 북하향 경사지대내의 자루형토지로서 남측인접토지보다 저지이고, 북측 인접
토지와는 등고평탄하며 '근린생활시설부지'로 이용중임,
기호(2): 부정형의 토지로서 남측 인접도로와 등고평탄하며 '나지'임.

인접 도로상태

기호(1): 남서측으로 교차로에 연결되는 폭 약20미터의 '반야월로'와 접함.
기호(2): 남측으로 폭 약35~40미터의 '안심로'와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 준주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2022-05-30)(보조간선도로)(접합), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람,

기호(2): 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람
임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 블럭조 강판지붕 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인트, 목재치장 등 마감,
내벽 : 목재치장 등 마감,
바닥 : 아스타일 등 마감,

기호(나) : 조적보강 목조 깅판지붕 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인트, 목재치장 등 마감,
내벽 : 목재치장 등 마감,
바닥 : 아스타일 등 마감,

이용상태

기호(가)(나) : 근린생활시설(음식점)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조(기호㉠음식점 및 화장실 ~ ㉣화장실).

공부와의 차이

·기호(가)는 귀제시목록상 '지붕:스레트지붕, 용도:주택'이고 기호(나)는 '지붕:시멘트
기와지붕, 용도:주택'이나 실제 기호(가)(나)는 공히 '지붕:강판지붕, 용도:근린생활
시설(음식점)이며, 기호(가)(나)는 일체로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록1 지상에 소재하는 구조물(철파이프조 휴게실)은 타인소유로 탐문되며 매각제외
감정서 상 기호(가)는 지붕:스레트지붕, 용도:주택, 기호(나)는 지붕:시멘트기와지붕, 용도:주택이나, 실제 기호(가)(나) 모두 지붕:강판지붕, 용도:근린생활시설(음식점)이며 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 2025타경8249 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 대구광역시 동구 괴전동 140-3번지이며, 토지 면적은 345.00㎡ (약 104.36평)입니다.

건물 면적은 70.04㎡ (약 21.19평)이며, 현재 용도는 단독주택으로 등록되어 있으나 실제로는 근린생활시설(음식점)로 이용되고 있습니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

감정평가액은 1,147,630,800원입니다.

채권자는 반야월새마을금고입니다.

2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 괴전동에 소재하며, '도시철도 안심역' 북측에 위치합니다.

주변은 도로변에 근린생활시설과 후면에 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 도시철도역이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 남서측으로 폭 약 20미터의 반야월로, 남측으로는 폭 약 35~40미터의 안심로에 접하여 접근성이 좋습니다.

토지 이용계획상으로는 준주거지역으로, 중로1류에 해당하며 보조간선도로의 역할을 합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 하천구역에 포함되어 있어 관련 규제 사항을 추가로 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 8월 29일 접수된 반야월새마을금고의 근저당권(492,000,000원)입니다.

이후 반야월새마을금고의 근저당권(120,000,000원)과 박윤진의 근저당권(150,000,000원), 그리고 반야월새마을금고의 임의경매개시결정 등기가 설정되어 있습니다.

등기부채권 총액은 762,000,000원입니다.

임차인으로는 안정식이 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원에 2018년 6월 10일부터 거주(사업 시작)하고 있으나, 대항력은 없습니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 도시철도 안심역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주요 도로인 반야월로와 안심로에 인접해 있어 가시성과 접근성이 우수합니다.

주변이 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역으로, 특히 본건은 근린생활시설(음식점)으로 이용 중인 점을 감안할 때 상업적 가치가 있습니다.

준주거지역이라는 용도지역 또한 상가 및 주택이 공존하는 복합적인 상권 형성에 유리한 조건입니다.

5. 생활정보

도시철도 안심역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 상세한 편의시설, 학교, 병원 등의 정보는 현장 답사를 통해 구체적으로 파악할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 등기사항과 실제 현황 간에 차이가 있습니다.

건축물대장상 지붕은 슬레이트, 용도는 주택으로 되어 있으나, 실제로는 강판 지붕에 근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다. 이러한 공부와의 차이는 향후 건물 활용이나 재건축 등에서 제약이 될 수 있습니다.

목록1 지상에 소재하는 구조물(철파이프조 휴게실)은 타인 소유로 탐문되며 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 해당 구조물로 인한 분쟁의 소지가 있음을 의미합니다.

임차인 안정식은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않아도 되나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 안심역 인근의 준주거지역에 위치한 근린생활시설(음식점) 용도의 물건입니다.

역세권 및 간선도로변이라는 입지적 장점을 바탕으로 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 건축물 현황과 공부 상 내용의 불일치, 매각 제외되는 제시외 건물 등의 리스크 요인을 안고 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고, 명도 절차를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

뛰어난 입지: 안심역 인근의 역세권과 간선도로변에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

활용도 높은 용도: 현재 근린생활시설(음식점)로 이용 중이며, 준주거지역이라는 점을 고려할 때 상업적 활용 가치가 높습니다.

토지 가치: 345㎡의 비교적 넓은 토지를 보유하고 있어 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,147,630,800원입니다.

제시된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보(2025년~2026년, 6천만 원~8천만 원대)는 본건과 물건의 종류(근린생활시설, 단독주택 대지) 및 규모(토지 면적 345㎡)가 달라 직접적인 시세 비교 분석에 한계가 있습니다.

따라서 제시된 JSON 데이터를 통한 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

총 채무액(762,000,000원)과 감정평가액을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준인 약 1,030,000,000원에서 1,100,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 주변 시세 및 본건의 잠재적 가치에 대한 추가적인 분석 없이 제시되는 추정치이므로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사와 전문가의 정밀한 권리 및 가치 분석을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

최근 매매 정보의 가격대가 본건 물건의 종류 및 규모와 상이하여, 이를 바탕으로 한 구체적인 시세 분석은 제한적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.