나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11833 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18 3동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 ""병천중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 농경지, 자연림 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

기호(1),(5~9): 다세대주택으로 이용 중임.
기호(2~4): 소매점이나 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 상가부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(동면6(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 접도구역 <도로법>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

공부상 '3동', '4동'으로 등재되어 있으나 현황 '103동', '104동'으로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 3동으로 등재되어 있으나, 현황상 103동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경11833 (1) 사건으로, 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18 3동 1층101호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 204,000,000원이며, 토지면적은 80.05㎡(약 24.22평), 건물면적은 69.55㎡(약 21.04평)입니다.

해당 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 엠OOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

주의사항으로는 공부상 3동으로 등재되어 있으나 현황은 103동으로 파악됩니다.

건축물 현황에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로, 2021년 9월 10일 사용승인되었습니다.

총괄표제부상 대지면적은 2566㎡, 연면적은 829.464㎡이며, 공동주택 및 제1종근린생활시설로 복합 용도 건축물입니다.

본 건물의 전유 면적은 69.55㎡(약 21.04평)입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 병천중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 소규모 공장, 농경지, 자연림 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 도로구역, 접도구역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.

단지 남측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건에는 임차인 김 씨가 보증금 10,000,000원, 차임 750,000원에 거주 중이며, 전입일자 및 확정일자는 2022년 5월 2일입니다. 배당신고일자는 2025년 6월 19일이나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다.

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사창천 (2021-09-17)

* 근저당권: 엠씨아이대부주식회사 (2021-09-17, 10,000,000원)

* 소유권이전신탁: 주식회사코람코 자산신탁 (2021-09-17)

* 압류: 천안세무서장 (2023-04-13)

* 근질권 설정: 느티나무제삼차유한회사 (2024-10-31, 10,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 엠씨아이대부주식회사 (2025-06-02, 10,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 일부 소매점(현황 공실)도 포함된 건물입니다.

인근 행복타운(2단지) 66-13번지에서 2022년 건축된 전용면적 59.218㎡의 다세대주택이 2025년 8월 7일 직거래로 62,990,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본 건물의 감정가 204,000,000원 대비 현저히 낮은 금액으로, 향후 시세 분석 시 중요한 참고 자료가 될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건에는 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 병천중학교가 위치하며, 농경지 및 자연림이 혼재된 지역 특성상 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 농촌 지역의 생활 기반 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

등기부상 동과 현황 동(3동 vs 103동)이 일치하지 않아 현장 확인 및 명확한 권리 파악이 필요합니다.

기타 참고사항에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 변수가 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역에 포함되어 있어 지역 특성상 축산 관련 시설과의 이격 거리가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도의 다세대주택으로 기본적인 건축 연한이 짧아 양호한 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 그러나 감정평가액과 인근 실거래가 사이에 상당한 격차가 존재하여, 감정평가의 적정성 및 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다. 주변 환경은 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 소음이나 냄새 등 잠재적 민원이 발생할 수 있는 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 상품성이 양호합니다.

공동주택 외 제1종근린생활시설 용도가 있어, 향후 상가 공간 활용 가능성이 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 유사 면적(59.218㎡) 주택이 62,990,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건의 면적(69.55㎡)에 적용 시 약 73,973,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

이는 감정가 204,000,000원과는 상당한 차이를 보이며, 본건의 실제 시장 가치는 제공된 실거래가 수준을 기준으로 보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 35%~45% 수준인 71,400,000원에서 91,800,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 제공된 단일 실거래가 정보에 기반한 추정치이며, 정확한 투자 결정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.