나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11803 [1] 충청남도 천안시 동남구 신방동 628 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 기호(14)는 충청남도 아산시 염치읍 대동리 소재 '황골소류지' 북동측 인근에 소재하고 주위는 임야, 농경지 및 북동측 인근에 조성중인 아산탕정테크노일반산업단지 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

위치 및 주위환경

대상물건 기호(1,2,5,6,8,12)는 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재‘새샘초등학교’북서측 근거리에 위치하고 주위는 근린생활시설, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

위치 및 주위환경

대상물건 기호(4,11,15∼21)은 충청남도 아산시 배방읍 수철리 소재 ‘수철저수지’ 남서측 근거리에 위치하고 주위는 임야, 농경지 등으로 형성되어 있는바, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 불가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 대중교통사정은 다소 불편합니다.

교통상황

대상물건 기호(1,2,5,6,8,12)까지 차량출입 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량출입 가능하고, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 완경사지로 '상업용건부지'로 이용중입니다.
기호(2): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.
기호(5): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.
기호(6): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.
기호(8): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.
기호(12): 부정형의 완경사지로 '도로'로 이용중입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사지로서, 임야(자연림)로 이용중입니다.

형태 및 이용상태

기호(4,11,15): 3필 일단의 부정형의 완경사지로서, '종교시설건부지'로 이용중입니다.
기호(16): 부정형의 완경사지로서, '도로 등'로 이용중입니다.
기호(17): 부정형의 완경사지로서, '자연림'으로 이용중입니다.
기호(18): 부정형의 급경사지로서, '자연림 등'으로 이용중입니다.
기호(19): 부정형의 완경사지로서, '전(휴경지)'로 이용중입니다.
기호(20): 부정형의 완경사지로서, '토지임야'로 이용중입니다.
기호(21): 부정형의 완경사지로서, '자연림'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
기호(2,5,6,8,12): 폭 약 4M 내외의 포장도로입니다.

인접 도로상태

기호(4,11,15): 북동측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다.
기호(16): 폭 약 4M 내외의 콘크리트포장 도로입니다.
기호(17): 남동측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다.
기호(18): 북측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다.
기호(19): 맹지입니다.
기호(20): 남동측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다.
기호(21): 북측 폭 약 3~4M 내외의 콘크리트포장 진입로를 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(4): 계획관리지역, 농림지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(11): 계획관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(15): 계획관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(16): 계획관리지역, 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(17): 계획관리지역, 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(18): 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(19): 계획관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(20): 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

기호(21): 계획관리지역, 생산관리지역
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 지구단위계획구역(천안 신방신흥)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
도시개발구역(천안 신방신흥)<도시개발법>

기호(2): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(5): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(6): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(8): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(12): 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 지구단위계획구역(천안 신방신흥)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
도시개발구역(천안 신방신흥)<도시개발법>,
준보전산지<산지관리법>

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(염치13(일반형))
가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
보전산지(2024-07-12)<산지관리법>,
임업용산지(2024-07-12)<산지관리법>,
준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

제시목록 외의 물건

■ 대상물건 기호(1) 토지 지상에 별지 ‘지적 및 건물개황도’, ‘사진용지’와 같이 제시외 건물 (ㄱ~ㄷ)이 소재하고 있습니다.

■ 대상물건 기호(1) 토지 지상에 별지 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외 기계기구(수변전설비)/기호①이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.

기타:없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(22): 일반철골구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상3층으로,
외벽: 석재붙이기 등 마감
내벽: 석재붙이기 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

건물의 구조

기호(3): 강파이프구조 기타지붕(철판) 단층으로,
외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감
내벽: 타일, 벽지 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

기호(7): 철근콘크리트구조 스라브지붕 및 철판지붕으로,
내, 외벽: 몰탈위페인트 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

기호(9): 철근콘크리트조 및 철골조 철판지붕 3층으로,
외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감
내벽: 타일, 몰탈위페인트, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

기호(10): 강파이프구조 및 벽돌구조 철판 및 스라브지붕 단층으로,
외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감
내벽: 타일, 몰탈위페인트, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

기호(13): 철근콘크리트 및 강파이프조, 철골조 철판지붕 단층으로,
외벽: 통유리 및 비닐사이딩 등 마감
내벽: 타일, 몰탈위페인트, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호입니다.

이용상태

기호(22): 종교시설(교회)로 이용중입니다.
*별지 '사진용지'와 같이 Heaven's 보석교회 웰다잉 생체보석 디지털아카이브관 '내부공사중'입니다.

이용상태

기호(3,7,9,10,13): 보석교회로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 천정형냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p.6∼8'을 참조하시기 바랍니다.

부합물 및 종물

별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 p.32∼34'를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

■ 기호(22) 공부상 소재지는 ’배방읍 수철리 102-5, 101-2, 102-11, 101-1번지‘이나 2022년 02월 07일 토지합병으로 ’배방읍 수철리 102-5, 101-2, 101-1번지‘입니다.

공부와의 차이

■ 대상물건 기호(7) 건물 1층(18㎡)은 ‘소재불명’으로 평가에서 제외하였습니다.

■ 대상물건 기호(13) 건물 지층은 등기사항전부증명서상 면적(247.05㎡)과 일반건축물대장상 면적(274.05㎡)이 상이하여 현황과 일치하는 일반건축물대장을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1 지상의 제시외 건물(ㄱ차고, ㄴ창고, ㄷ교회,) 제시외 기계기구(수변전설비) 매각 포함, 목록1 지상의 제시외 이동이 용이한 팔각정자 매각 제외, 목록2,5,6,8,12 현황 도로, 목록7 건물 1층(18㎡)은 소재불명, 목록13은 등기사항전부증명서상 면적(247.05㎡)와 건축물대장상 면적(274.05㎡)이 상이.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11803 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 신방동 628

용도: 종교시설

감정가: 11,276,825,470원

토지면적: 9,826.00㎡ (약 2,972.41평)

건물면적: 3,064.58㎡ (약 927.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OOOOO

1.1. 물건현황

* 토지: 9,826.00㎡ (약 2,972.41평)

* 건물: 3,064.58㎡ (약 927.14평)

* 건물 제시외면적: 220.00㎡

2. 입지조건

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 신방동에 소재하며, '새샘초등학교' 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통입니다. 일부 토지는 황골소류지 인근 임야 및 농경지와 인접해 있으며, 아산탕정테크노일반산업단지가 조성 중에 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 토지는 사다리형 및 부정형의 완경사지로, '상업용건부지', '도로', '종교시설건부지', '임야(자연림)', '전(휴경지)' 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 일부 토지는 맹지에 해당하나, 대부분 남측 또는 북측으로 폭 약 4M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 대상 물건의 일부 토지는 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 준보전산지, 임업용산지 등에 포함되어 있습니다.

2.1. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

* 주변 시설 검색 결과, 천안시 동남구 신방동 628번지 일대에 특별히 명시된 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 인근은 주로 주거시설, 근린생활시설, 임야 등으로 이루어져 있습니다.

3. 권리분석

3.

권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 말소기준권리: 을22 (2022-07-28) 근저당권 (대전새마을금고 외 10명, 9,240,000,000원)

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 12,057,167,215원

* 건물 등기부채권 총액: 11,800,235,065원

* 주요 권리 사항:

* 등기사항전부증명서상 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매, 강제경매 기록이 존재하며, 이들은 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부상 '재단법인대한예수교장로회천안아산노회', '대한예수교장로회보석교회' 등의 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 가능한 임차 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 현장 사정상 확인할 수 없었습니다. 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 특이사항:

* 중복사건, 법정지상권, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

4.

상권분석

* 지역 특성: 대상 물건은 천안시 신방동에 위치한 종교시설로서, 인근에 새샘초등학교가 있으며 주거용 건물과 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 잠재적 수요: 지역 주민 및 신도들의 이용이 주된 수요층이 될 것으로 예상됩니다. 넓은 대지와 건물을 보유하고 있어 다양한 종교 활동 및 관련 시설 운영이 가능합니다.

* 개발 호재: 인근 지역의 도시개발구역(천안 신방신흥) 지정 및 산업단지 조성(아산탕정테크노일반산업단지) 등은 지역의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.

생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 새샘초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 의료시설: 상세 정보는 제공되지 않으나, 천안시 내 주요 병원 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.

잠재적 리스크

* 법정지상권: 본 물건은 법정지상권 성립 가능성이 있는 물건으로, 낙찰 후 법정지상권 성립 여부 및 지료 지급 의무 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 채권자와 경매 개시 결정이 존재하며, 권리 분석 시 말소되지 않는 권리(지상권)에 대한 인지 및 처리가 중요합니다.

* 건물 현황:

* 일부 제시외 건물(ㄱ차고, ㄴ창고, ㄷ교회) 및 기계기구(수변전설비)가 매각에 포함됩니다.

* 이동이 용이한 팔각정자는 매각에서 제외됩니다.

* 목록7 건물 1층(18㎡)은 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다.

* 목록13 건물의 경우, 등기사항전부증명서상 면적(247.05㎡)과 건축물대장상 면적(274.05㎡)이 상이하므로 현황 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 자연녹지지역 등 복합적인 용도지구에 속해 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 정보 부재: 임대관계 확인이 어려워 인수해야 할 보증금이나 미납 임대료 등의 위험 요인이 잠재해 있습니다.

7. 종합 의견

7.

종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 신방동에 위치한 넓은 면적의 종교시설입니다. 새샘초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주거 및 임야 지대가 혼재된 입지입니다. 다수의 채권 설정 및 경매 개시로 권리관계가 복잡하며, 특히 법정지상권의 성립 가능성은 투자 시 가장 주의해야 할 리스크 요인입니다. 제시외 건물 및 기계기구의 일괄 포함, 일부 건물의 면적 불일치 및 소재불명 부분 등도 현장 조사를 통해 정확한 현황 파악이 필수적입니다. 종교시설로서의 용도 적합성 및 향후 활용 방안, 법정지상권 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 고려해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.

투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 9,826㎡의 넓은 토지 면적은 향후 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

* 종교시설로서의 가치: 지역사회 내 종교 활동의 중심지로서의 역할 수행이 가능하며, 고유한 가치를 지닙니다.

* 일괄 매각 포함 항목: 제시외 건물 및 기계기구(수변전설비)가 매각에 포함되어 있어 추가적인 활용 또는 매각을 통해 가치를 증대시킬 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 천안 신방신흥 도시개발구역 등 주변 지역 개발 계획은 미래 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 11,276,825,470원입니다. 인수해야 할 임차 보증금은 0원으로 파악되었습니다. 그러나 법정지상권 성립 여부, 지료 부담, 건물 상태, 제시외 물건 처리 비용, 그리고 복잡한 권리관계로 인한 추가적인 법적 비용 발생 가능성 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

일반적인 경매 시장의 낙찰가율(감정가 대비)을 고려할 때, 본 물건의 잠재적 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 90억 2천만 원 ~ 101억 5천만 원 내외를 초기 고려 범위로 볼 수 있습니다. 하지만 법정지상권과 같이 인수 위험이 높은 권리가 존재하므로, 이 부분에 대한 정확한 분석과 예상 비용 산정 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 충분한 사전 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.