나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11832 [1] 충청남도 아산시 염치읍 석정리 30-6 아산엑스포아파트 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경감정 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 염치읍 송곡리 소재 '충남경제진흥원 아산지소' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근 도로(충무로 및 은행나무길 등)변에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상15층 건물 중 6층 607호(건축물대장상 사용승인일 1995. 6. 23.)로서,

외 벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감 등.
내 벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등.
창 호: PVC 및 철제 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 베란다 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 인접도로 대비 대체로 등고·평탄한 사다리 유사형의 토지로서, ""아파트용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 23미터 내외 아스팔트 포장도로에 접하며, 도로관리 상태 양호함(서측으로 지적상 세로에 접하나 토지의 고저차로 진출입은 어려움).

토지이용계획 및 제한상태

- 석정리 30-6, 30-16, 30-47, 30-45 모두, 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며,
- 석정리 30-6은, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), ""<추가기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.""이며,
- 석정리 30-16은 ""<추가기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.""이며,
- 석정리 30-45는, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 도로구역<도로법>이며,
- 석정리 30-47은 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 본건 거주자 부재로 내부 이용상황 등은 탐문조사 및 동일 건물 내 다른 집합건물의 이용상황 등을 고려하여 표준적인 이용상황(아파트)을 상정하여 평가하였음.

- 대지권이 되는 토지 분할 내역은 다음과 같음(토지대장 참조)
'석정리 30-6 대 3952㎡' 가 2025. 5. 9. '석정리 30-6 대 3921㎡', '석정리 30-45 대 31㎡'로 분할됨.
'석정리 30-16 대 779㎡' 가 같은 날 '석정리 30-16 대 730㎡', '석정리 30-47 대 49㎡'로 분할됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 내용을 반영하지 않을 수 있습니다.

* 사건번호: 천안지원 2025타경11832 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 염치읍 석정리 30-6 아산엑스포아파트 6층 607호

* 용도: 아파트

* 감정가: 78,000,000원

* 토지 면적: 34.08㎡ (약 10.31평)

* 토지 지분: 34.08㎡ (약 10.31평)

* 건물 면적: 59.85㎡ (약 18.10평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 59.85㎡ (약 18.10평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금

2. 입지조건

* 본건은 충청남도 아산시 염치읍 석정리 소재 '충남경제진흥원 아산지소' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지상 15층 건물 중 6층 607호이며, 1995년 6월 23일에 사용 승인되었습니다.

* 아파트 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 베란다 등으로 이용 중입니다.

* 차량 진출입은 용이하며, 인근 도로(충무로 및 은행나무길 등)변에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 토지는 4필 일단의 인접 도로 대비 대체로 등고·평탄한 사다리 유사형의 토지로서, "아파트용 건부지"로 이용 중입니다.

* 본건은 동측으로 노폭 약 23미터 내외 아스팔트 포장도로에 접하며, 도로 관리 상태는 양호합니다. 서측으로는 지적상 도로에 접하나 고저차로 인해 진출입은 어려울 수 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 대로1류, 중로2류, 소로3류 등 다양한 도로에 접하거나 저촉됩니다. 가축사육제한구역에 포함되며, 일부 토지는 도로구역으로 지정되어 있습니다.

* 석정리 30-6 토지는 "경계 중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련 실과에 확인 바랍니다"라는 추가 기재사항이 있습니다.

* 일반적인 검색 결과에서 본건 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 본 경매는 채권자 신용보증기금의 강제경매 신청으로 진행됩니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2012년 11월 22일에 접수된 하이트진로음료주식회사 명의의 근저당권(을5)이며, 금액은 5,000,000원입니다.

* 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금은 없으며, 임차인의 보증금 및 차임은 미상인 상태입니다. (임대관계 미상)

* 본건 거주자 부재로 내부 이용 상황 등은 정확히 파악되지 않았으며, 표준적인 아파트 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내에 위치하나, 주변에 농경지와 근린생활시설이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

* 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 이용 계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능에 적합하며, 대로 및 중로에 접해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터)이 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 아산엑스포아파트

* 사용승인일: 1995년 6월 23일 (준공 후 약 31년 경과)

* 총 세대수: 123세대

* 해당 호실: 6층 607호

* 구조: 철근콘크리트조

* 난방방식: 도시가스에 의한 개별난방

* 주차: 총 87대 (지상 1대, 지하 5대)

* 내부 이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실, 베란다 등)

* 설비: 위생 및 급배수, 소방설비, 승강기 설비 등

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1995년식 건물로, 준공 후 30년 이상 경과되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 농경지가 혼재되어 있어 향후 개발 방향에 따라 주거 환경이 달라질 수 있으며, 잠재적인 혐오시설 입지 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미확인: 본건 거주자 부재로 내부 상태 및 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 인수되는 임차인의 권리나 미상 보증금/차임이 없는지 추가적인 확인이 필요합니다. (비록 임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계 자체가 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.)

* 토지 이용 계획: 일부 토지 지번의 용도지역 중복 발급 가능성 기재는 복잡한 토지 권리 관계를 시사하므로, 관련 부서 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 염치읍에 위치한 아산엑스포아파트 6층 607호 경매 물건입니다. 1995년에 준공된 아파트로, 59.85㎡ (약 18.10평)의 전용면적을 가지고 있으며, 방 3개의 일반적인 아파트 구조입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 합니다.

주변 환경은 농경지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통은 차량 접근성이 좋으나 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

건축 연도 노후화, 임대 관계 미확인, 복잡한 토지 이용 계획상의 추가 확인 필요 등은 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가: 감정가 7,800만원은 2025년 9월의 실거래가와 동일하나, 2026년 3월의 더 넓은 면적(84.88㎡) 실거래가(10,800만원)와 비교 시 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 물건입니다.

* 실거주 적합성: 방 3개 구조로 신혼부부 또는 소규모 가족이 실거주하기에 적합합니다.

* 아산시의 개발 잠재력: 아산시는 지속적인 개발 호재를 가진 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 2025년 9월 59.85㎡(13층)가 7,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월에는 더 넓은 면적(84.88㎡)의 15층이 10,800만원에 거래되어, 본 건의 잠재적 가치를 보여주는 주요 지표가 됩니다.

* 2026년 4월 55.42㎡(1층)가 5,900만원에 거래된 사례도 있으나, 층수 및 면적 차이가 있습니다.

* 감정가 7,800만원은 2025년 9월 실거래가와 일치하며, 2026년 3월 최고가 10,800만원 대비 약 28% 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 안전 마진을 확보하면서도 시세 반영을 고려하여, 감정가(7,800만원) 대비 105% ~ 115% 수준을 검토해볼 수 있습니다.

* 즉, 약 8,190만원 ~ 8,970만원 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 최근 최고가(10,800만원) 대비 약 15% ~ 25% 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 권장 입찰가:

* 본 물건의 입지, 면적, 층수, 건물 노후도, 권리 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 8,500만원 ~ 9,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가에서 제외할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.