나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11836 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 9층909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 오피스텔은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 ""KTX 천안아산역"" 북동측 인근에
위치하는 코아루테크노시티오피스텔 9층 909호로써
주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔이 소재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량 접근이 용이하고 대중교통수단의 이용도 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상 20층 건물 내 9층 909호로
(사용승인일 : 2021.09.24)
외벽은 일부 인조석 붙임, 석재 붙임, 몰탈 위 페인팅
내벽은 벽지 및 몰탈 위 페인팅
창호는 샷시 임.

이용상태

집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)임

설비내역

위생 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가로장방형의 토지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 45m, 북측으로 약 20m, 동측으로 약15m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(아산배방) , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) ,
중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>
중점경관관리구역(아산신도시)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경11836 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세내역

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1721 코아루테크노시티오피스텔 9층 909호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 20층 건물 중 9층 909호 (사용승인일: 2021.09.24)

토지면적: 6.04㎡ (약 1.83평)

건물면적: 33.66㎡ (약 10.18평)

감정가: 153,000,000원

1.3. 채권자 정보

채권자: 주택도시보증공사 (본건 강제경매 신청 채권자)

물건명세서 상 특이사항: 주택도시보증공사는 임차권자 조영창의 승계인임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본 건 오피스텔은 KTX 천안아산역 북동측 인근에 위치함.

각종 차량 접근이 용이하고 대중교통수단의 이용도 보통 수준임.

건물은 서측 폭 약 45m, 북측 약 20m, 동측 약 15m의 포장도로에 접해 있음.

2.2. 주변 환경

주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통인 편임.

코아루테크노시티 오피스텔은 2021년 9월에 사용승인된 비교적 신축 건물임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 갑3 - 주택도시보증공사의 강제경매 (2025.06.02 접수, 148,699,017원)

선순위 임차권: 을1 - 조영창 (2024.09.03 접수, 144,000,000원, 2022.09.01 전입, 2022.08.19 확정)

등기상 말소 여부: 인수 (매수인이 인수해야 하는 권리)

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 144,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-01

확정일자: 2022-08-19

배당신고일자: 2024-09-03

대항력: 있음

3.3. 권리분석 결론

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재함.

해당 임차인의 주택임차권(을1)은 말소기준권리(갑3)보다 선순위이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있음.

따라서, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 부담해야 하므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 아산시 배방읍 장재리는 KTX 천안아산역과 인접하여 교통이 편리하며, 신흥 상업 및 주거 지역으로 발전하고 있는 곳임.

오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성될 가능성이 높음.

4.2. 주변 시설

KTX 천안아산역 주변으로 대형 상업시설, 금융기관, 행정기관 등이 발달해 있어 생활 편의성이 우수함.

오피스텔 단지 내 및 주변으로 다양한 상업 및 편의시설이 입점해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

KTX 천안아산역을 중심으로 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의 및 문화 시설 이용이 편리함.

단지 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 각종 서비스를 쉽게 이용할 수 있음.

5.2. 교통

KTX, SRT 등 고속철도를 이용할 수 있는 천안아산역이 인접해 있어 전국 각지로의 이동이 매우 편리함.

광역 도로망 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시에도 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 선순위 임차인 조영창의 보증금 144,000,000원 중, 배당으로 전액 변제받지 못하는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있음.

물건명세서에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 예상 배당 결과에 따른 것일 수 있으므로 최종 배당표를 반드시 확인해야 함.

6.2. 공실 위험

해당 지역 내 오피스텔 공급량 및 향후 공급 계획 등을 면밀히 파악하여 공실 발생 가능성을 검토해야 함.

6.3. 시세 변동 위험

부동산 경기 변동에 따른 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 건은 KTX 천안아산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 주변 상권이 발달해 있어 향후 가치 상승이 기대되는 물건임.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 중 잔액 인수 가능성이라는 중대한 권리상의 부담이 존재하므로, 철저한 권리분석과 배당 순위 확인이 필수적임.

잠재적 리스크를 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격에 취득한다면 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있음.

8. 투자 포인트

KTX 천안아산역 역세권 프리미엄을 통한 시세 상승 잠재력.

2021년 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로 상품성이 양호함.

천안아산역 일대의 꾸준한 개발 및 배후 수요 증가 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 코아루테크노시티 오피스텔(전용면적 33.66㎡)의 실거래가는 2026년 5월 145,000,000원, 2026년 6월 140,000,000원 수준임.

이는 평당 약 415만원 내외의 시세를 형성하고 있음을 보여줌.

감정가 153,000,000원은 최근 실거래가보다 다소 높은 수준임.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 144,000,000원이 인수될 가능성이 있으나, 물건명세서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상됨.

따라서, 인수 보증금 부담은 없다고 가정하고 순수 시세 및 감정가를 고려하여 입찰가를 산정함.

최근 실거래가 하단인 140,000,000원에서 상단인 145,000,000원 사이의 가격이 합리적인 입찰가 범위로 판단됨.

다만, 권리상 인수 부담이 없다고 명확히 확정되기 전까지는 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가: 138,000,000원 ~ 145,000,000원

추천 입찰가: 142,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.