나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52576 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1438 삼익아파트 101동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 ""신길초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 1998년 12월 24일)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 섀시창호 마감 등.

이용상태

""아파트""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지로서, 기준시점 현재 ""공동주택(아파트)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

1438 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (신길초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

1439 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신길초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52576 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1438 삼익아파트 101동 2층 202호

용도: 아파트

감정가: 344,000,000원

토지 면적: 38.56㎡ (약 11.66평)

건물 면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령수산업협동조합

1.2. 기본 현황

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 내 제2층 제202호

사용 승인일: 1998년 12월 24일

건물 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 섀시창호 마감 등

이용 상태: 아파트

설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동 소재 "신길초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을12 근저당권으로, 접수일자 2023년 10월 23일, 권리자 보령수산업협동조합, 권리금액 268,800,000원입니다. 본 경매 사건은 이 근저당권에 의해 임의경매로 진행되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가요약서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"에 대한 별도 명시가 없으므로, 통상적으로 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-08-20

대항력: 없음

본 건의 임차인 이정옥 씨는 현재 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 별도의 인수 금액은 없을 것으로 보이나, 사실관계는 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 84.96㎡ 면적의 아파트가 2026년 7월 22일 18층에서 318,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 344,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 책정되었습니다.

4.2. 임대차 시세

84. 96㎡ 면적 아파트의 최근 전세/월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일, 7층, 보증금 20,000,000원, 월세 1,200,000원

* 2026년 5월 12일, 11층, 보증금 230,000,000원, 월세 0원 (전세 추정)

* 2026년 5월 16일, 1층, 보증금 15,000,000원, 월세 1,000,000원

이를 종합해 볼 때, 해당 면적의 임대차 시세는 보증금 1,500만원~2,300만원 수준에 월세 100만원~120만원, 또는 전세 23,000만원 선으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 삼익아파트

주소: 경기도 안산시 단원구 신길동 1438

총 동수: 11동

총 세대수: 991세대

사용 승인일: 1998년 12월 24일 (노후도: 약 28년차)

최고층: 25층

지하 주차대수: 24대 (총 주차대수 523대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

5.2. 편의시설

* 교육시설: 신길초등학교, 신길중학교, 단원고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 생활 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 기타: 본건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 자료에 따르면 단지 내 유휴 공간(수영장, 목욕탕 등)이 관리되지 않아 안전 문제가 제기된 사례가 있었으나, 현재 시점에서는 개선되었을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등의 도로 저촉 사항 및 가축사육제한구역, 상대보호구역(신길초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정에 따른 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 건축 연한: 1998년 준공된 아파트로, 재건축 또는 리모델링까지 상당한 시일이 소요될 수 있으며, 이에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 저층부 단점: 2층이라는 저층으로, 소음, 일조량, 사생활 침해 등 상층부에 비해 불리한 점이 있을 수 있습니다.

* 주변 개발: 인근 지역 개발 계획이나 신축 아파트 공급으로 인한 시세 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 삼익아파트 101동 2층 202호입니다. 1998년에 준공된 아파트로, 건물 노후도가 약 28년차에 접어들고 있습니다. 주변 주거 환경은 보통 수준이며, 신길초등학교와 같은 교육 시설이 인접해 있습니다. 교통 접근성은 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 명확한 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점은 눈여겨볼 부분이며, 향후 가격 상승 여력은 주변 개발 계획 및 신축 아파트 공급 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 2층이라는 점은 저층부의 일반적인 단점을 안고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 단원구 지역의 아파트 물건으로, 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 인수 부담이 적습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 리스크가 낮습니다.

* 84.96㎡(약 25.69평)의 적절한 면적으로, 실수요자 및 투자 수요 모두를 충족시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 344,000,000원입니다.

최근 동일 면적(84.96㎡)의 실거래가 318,000,000원(18층)을 고려할 때, 2층이라는 점과 아파트 노후도를 감안하여 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 92% ~ 97% 수준인 316,000,000원 ~ 333,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

최근 실거래가 318,000,000원을 기준으로, 층수 및 시세 변동 가능성을 고려하여 적정 수준을 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.