나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52584 [1] 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 지하1층비037호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은행고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위로는 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 종합 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상3층 건물 내 지하 1층 비037호, 비038호로
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

근린생활시설로 현재 공실임.

설비내역

위생, 승강기, 급배수, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 2필지 일단의 부정형의 토지로 제1종근린생활시설 및 판매시설 및 문화집회시설용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측, 남동측, 북동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 시흥시 은행동 605
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대로 3-2)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-04-01)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

경기도 시흥시 은행동 605-1
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.
(2) 본건 구분건물은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 토지의 대지사용권이 미정리된 상태이나, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 전유부분과 대지사용권은 일체성을 가지며, 거래관행상 전유부분과 대지사용권은 함께 거래되므로 향후 토지의 적정지분이 정리될 것을 전제로 대지사용권을 포함하여 평가하였음.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

소재지: 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 지하1층비037호

신주소: 경기도 시흥시 은계호수로 49 (은행동)

건물명: 시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬

해당 호수: 지하 1층 비037호

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가

감정가: 474,000,000원

토지면적: 17,932.20㎡ (약 5,424.7평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.60㎡ (약 11.4평)

건물지분: 37.6㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주지구축산업협동조합

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함됨

특수물건정보: 대지권 미등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동에 소재한 '은행고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 종합적으로 고려했을 때 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측, 남서측, 남동측, 북동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류, 대로3류, 중로1류, 중로3류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 을1 근저당권 (광주지구축산업협동조합, 438,000,000원)입니다.

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (안성구)

* 을1: 근저당권 (광주지구축산업협동조합, 438,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 소유권이전 (김봉영, 협의분할에 의한 상속)

* 갑5: 압류 (시흥시) - 말소

* 갑7: 임의경매 (광주지구축산업협동조합, 849,431,187원) - 수원지방법원 안산지원 2025타경52584

* 갑8: 압류 (시흥시) - 말소

3.2. 채권액 및 기타 권리

등기부채권 총액은 438,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상입니다.

* 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (본건의 경우, 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이지만, 자세한 사항은 현황조사서를 추가 확인해야 합니다.)

3.4. 대지권 관련

대지권 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있습니다. 향후 토지의 적정 지분이 정리될 것을 전제로 평가되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황

본 건물은 '시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬' 내 위치하며, 제2종근린생활시설로 건축물대장에 기재되어 있습니다. 다만, 기타 용도에 제1종근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설 등으로도 명시되어 있어 복합적인 용도로 활용될 가능성이 있습니다. 현재는 근린생활시설로 분류되어 있으나 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 은행동 일대는 아파트 단지와 학교, 상업 시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. '시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬'과 같은 대규모 복합 상업 시설 내에 위치하여 유동 인구 확보에 유리할 수 있습니다. 다만, 경쟁 상권 분석 및 공실률 등을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건 북측 인근에 은행고등학교가 위치하며, 주위로 근린생활시설, 아파트 단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 페인트 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 위생, 승강기, 급배수, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역은 주거, 교육, 상업 시설이 혼합된 지역으로, 통상적으로 혐오시설이 입지하기 어려운 환경입니다. 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

가장 큰 리스크 요인은 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으나, 향후 대지권 정리에 따른 추가적인 행정 절차나 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 공실 리스크

현재 본건은 공실 상태입니다. 안정적인 임대 수익을 기대하기까지 공실 기간이 발생할 수 있으며, 이에 따른 투자 수익률 하락 위험이 존재합니다.

6.3. 복합 용도 및 경쟁 심화

다양한 용도(근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설)로 활용 가능한 잠재력은 있으나, 이는 곧 경쟁 업종이 다양하게 입점할 수 있음을 의미합니다. 상권 내에서의 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

6.4. 도시계획 및 규제

본건이 위치한 지역은 다수의 도시지역, 용도지구, 지구단위계획구역, 도로 등급, 보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 있어 법적, 제도적 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치한 근린상가로, 감정가는 474,000,000원입니다. 대지권 미등기라는 특이사항이 있으나, 매각 물건에 포함되어 평가가 이루어졌습니다. 주변에 학교와 아파트 단지가 있어 잠재적인 배후 수요는 갖추고 있으나, 현재 공실 상태로 임대 수익을 통한 즉각적인 현금 흐름 확보는 어려울 수 있습니다. 대지권 미등기 문제와 현재 공실 상황은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

은행고등학교 인근의 준주거지역 내 상가로, 대규모 복합 상업 시설인 '시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬'에 속해 있어 잠재적인 성장 가능성을 지니고 있습니다.

8.2. 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각함에 따라 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다 (단, 대지권 미등기 이슈는 별도 확인 필요).

8.3. 복합 상업 시설 내 상가

단지 내 상가로서, 단지 입주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 474,000,000원입니다. 대지권 미등기, 현재 공실 상태 등 리스크 요인을 고려할 때, 입찰 시 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

시장 상황, 경쟁 물건, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 하나, 일반적으로 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 약 400,000,000원 내외로 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 경매 투자 전략에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가는 개별적인 시장 조사와 법적 검토를 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.