나이스옥션 법원경매 안산 2025타경653 [1] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건 내 제3층 제301호 외 3개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등

이용상태

대상물건이 속한 3층 전체는 병원으로 이용예정으로 추정됨

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 각각 노폭 약 10~12m 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 대장상 용도는 의료시설(한방병원)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경653 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층301호

용도 (기재): 근린상가

용도 (건축물대장): 업무시설, 제1종근린생활시설

용도 (주의사항/감정평가서): 의료시설 (한방병원)

토지면적: 47.03㎡ (약 14.23평)

건물면적: 166.70㎡ (약 50.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 및 경매 정보

감정가: 1,113,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 기재사항 없음

주의사항: 일괄매각, 대장상 용도는 의료시설(한방병원)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 밀집해 있는 지역입니다. 인근에 은계 호수공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 10~12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 시흥대야역이 인근에 있으며, 외곽순환도로 시흥IC 이용이 편리하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접지와 인접도로에 접하여 등고 평탄한 사다리형으로, 현재 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 8층, 지하 5층 건물 내 제3층 제301호 외 3개호(총 4개호)입니다. 건물의 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 이루어져 있습니다. 건물에는 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 속해 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

말소기준권리는 2023년 5월 24일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다. 등기부채권 총액은 1,107,049,374원입니다.

3.2. 등기부 현황

- 갑4: 주식회사골든트리 (2023-05-24, 소유권이전 1번신탁등기말소)

- 갑5: 조성호 (2023-05-24, 소유권이전, 매매 금458,571,596원)

- 을1: 국민은행 (2023-05-24, 근저당권, 금1,056,000,000원, 말소기준권리)

- 갑6: 시흥세무서장 (2024-06-27, 압류, 말소)

- 갑7: 광주은행 (2024-06-28, 가압류, 금51,049,374원, 말소)

- 갑8: 시흥시 (2024-10-08, 압류, 말소)

- 갑9: 국민은행 (2025-06-11, 임의경매, 900,388,272원, 말소)

경매 신청 채권자는 국민은행이며, 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 보증금 및 차임이 미상인 경우 주의가 필요합니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 개요: 없음).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 시흥시 은행동 은계지구는 신규 택지지구 개발로 인해 주거 및 상업 시설이 활발히 조성되고 있는 지역입니다. 특히 은계호수공원과 인접하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있으며, 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 '시흥 센트럴돔 그랑트리'와 같은 대형 복합 문화 및 쇼핑 시설이 위치하여 집객 효과가 높습니다. 또한, 롯데마트, CGV, 하이마트 등 다양한 편의시설이 도보 또는 근거리 이용 가능 거리에 있습니다. 이러한 시설들은 지역 주민뿐만 아니라 주변 도시의 젊은층까지 유입시키며 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 유무

제공된 정보와 검색 결과에서 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었습니다. 다만, 상권 형성과 관련하여 혐오시설 유무는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

차량 이용 시 제2경인고속도로, 서울외곽고속도로 등 주요 도로망 접근성이 우수하며, 시흥IC가 인접해 있어 수도권 전반으로의 이동이 편리합니다. 대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 다수의 노선 이용이 가능하며, 시흥대야역 등 지하철 이용도 용이합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

단지 인근에 대형 쇼핑몰(시흥 센트럴돔 그랑트리)이 도보 거리에 있으며, 롯데마트, CGV, 하이마트 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖춰져 있습니다. 또한, 은계호수공원과 오난산 근린공원이 인접하여 쾌적한 여가 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

5.3. 교육 및 의료시설

인근에 은계중학교, 은행초등학교, 은행중학교 등 다수의 교육시설이 위치해 있습니다. 종합병원급의 대형 의료시설에 대한 정보는 명확하지 않으나, 상업지구 내 병의원 입점이 활발한 편으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

등기부상 본 건의 용도는 근린상가로 기재되어 있으나, 건축물대장상에는 업무시설 및 제1종근린생활시설로, 주의사항에는 '의료시설(한방병원)'로 기재되어 있어 실제 이용 용도 및 건축물대장상 용도와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 향후 인허가 문제나 재산권 행사 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이며 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하는지 여부 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 시장 변동성

새롭게 조성되는 택지지구의 상권은 초기 활성화 단계에서는 공급 과잉 및 공실률 증가의 위험이 있을 수 있습니다. 또한, 주변 개발 계획이나 지역 경제 상황에 따라 가치 변동성이 나타날 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 개발 잠재력

은계지구는 시흥시의 주요 개발 지역 중 하나로, 지속적인 인구 유입과 도시 인프라 확충이 기대됩니다. 특히 은계호수공원 인근의 입지는 지역의 랜드마크로 자리매김할 잠재력을 가지고 있습니다.

7.2. 활용 용도 다양성

건축물대장상 '업무시설' 및 '제1종근린생활시설'로 등재되어 있어, 병원, 학원, 사무실, 소매점 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 높습니다. 다만, 실제 사용 용도와의 일치 여부를 확인해야 합니다.

7.3. 가격 경쟁력

감정가 1,113,000,000원을 기준으로, 시세 조사 및 향후 시장 전망을 통해 잠재적 가치 대비 저평가된 매물일 경우 투자 메리트가 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 은계지구 내 은계호수공원 인근에 위치한 상가 건물로, 주변 대규모 아파트 단지와 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설은 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부상 용도와 건축물대장 및 주의사항 상 용도 간의 차이, 그리고 임대 관계 미상인 점은 향후 활용 및 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 충분히 검토하고, 향후 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석한다면 투자 가치를 발견할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보와 공개된 검색 자료를 바탕으로 물건의 개요, 입지, 권리관계, 상권 및 생활 정보, 잠재적 리스크, 투자 포인트 등을 분석하였습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

* 인근 유사 상가/오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사.

* 현재 해당 상권의 공실률 및 평균 임대 수익률 분석.

* 향후 은계지구 및 주변 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 전망 조사.

* 건물의 실제 상태, 내부 구조, 층별 호실별 특성, 조망 등을 고려한 가치 평가.

* 명도 관련 비용 및 예상 소요 기간 산출.

이러한 종합적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 본 건의 적정 가치를 산정한 후, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 입찰 가격을 결정해야 할 것입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 입찰 전 전문가와 상담하여 면밀한 분석을 진행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.