나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52592 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1404-16 예진아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방2, 주방/식당, 거실, 화장실, 베란다 등)으로서, 이해관계인의 부재로 인하여 단지 내 유사부동산의 평가전례상 도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52592 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1404-16 예진아트빌 5층 502호

용도: 다세대주택

토지면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

토지지분: 20.6531㎡ (약 6.25평)

건물면적: 40.86㎡ (약 12.36평)

건물지분: 40.86㎡ (약 12.36평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호

건축년도: 2014년 05월 30일 사용승인

1.3. 매각 정보

감정가: 97,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

* 집합건물 등기부상 을3: 주택임차권 (권리자: 김순겸, 금액: 120,000,000원, 전입일자: 2020-08-10, 확정일자: 2020-07-03, 배당신고일자: 2023-09-08). 말소 예정.

* 갑4: 소유권이전(신탁등기말소)

* 갑5: 소유권이전 (매매)

* 갑6: 압류 (부평세무서장, 접수일자: 2023-05-25, 말소기준권리)

* 갑7: 압류 (서울특별시, 접수일자: 2024-01-31)

* 갑8: 강제경매 (한국주택금융공사, 접수일자: 2025-06-12)

* 갑9: 압류 (안산시, 접수일자: 2025-08-12)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 부평세무서장의 압류(갑6, 접수일자: 2023-05-25)입니다. 본 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(을3)은 낙찰로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 한국주택금융공사(임차인 김순겸)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-10

* 확정일자: 2020-07-03

* 배당신고일자: 2023-09-08

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG) 제출 확약서에 따라 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

3.4. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 임차인의 주택임차권은 대항력이 없어 매각으로 모두 소멸될 것으로 판단됩니다. 따라서 인수할 권리 및 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 실거래가 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* '에듀파크타운'(2022년식, 전용 66.65㎡)은 4층이 2억 6,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 133만원 수준입니다.

* '리슈빌'(2020년식, 전용 71.52㎡)은 3층이 2억 4,900만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 115만원 수준입니다.

* '삼성빌리지'(2001년식, 전용 59.83㎡)는 1층이 1억 500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 58만원 수준으로, 연식에 따른 시세 차이를 보입니다.

본건(전용 40.86㎡)의 감정가는 9,700만원으로, 평당 약 78.5만원 수준입니다. 이는 최신 건물보다는 낮지만, 오래된 건물보다는 높은 중간 가격대 형성으로 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 JSON 정보는 매매 거래에 대한 정보이며, 구체적인 전월세 시장 데이터는 분석되지 않았습니다.

4.3. 상권 특성

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 외부

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호입니다.

* 마감: 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난한 것으로 판단됩니다.

* 이용상태: 다세대주택(방 2, 주방/식당, 거실, 화장실, 베란다 등)으로 이용 중입니다. 다만, 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문 등을 참조한 것으로, 현황과 다소 차이가 있을 수 있으니 현장 방문 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지: 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본 건 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 주변 환경: '초당초등학교' 남동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 추가 검색 결과, 본 건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 해당 특수성에 대한 추가 확인이 필요합니다. 특히, 임차인 김순겸 씨와 HUG 간의 확약서 내용에 따라 보증금 회수 및 임차권 말소 동의 관련 사항을 명확히 이해해야 합니다. 현재 분석상으로는 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없으나, 관련 절차상의 변수는 존재할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

이해관계인 부재로 인한 현황 조사의 한계로 인해, 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 관리 상태 등은 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보 물건이므로, 다른 공동담보물의 경매 진행 결과나 채무 변제 현황이 본 건의 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근이라는 교육 환경과 일반적인 주거 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위에 있는 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 확약 내용에 따라 인수할 임차보증금이 없어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다. 건물 상태는 대체로 무난하나, 내부 현황은 반드시 재확인이 필요합니다. 최근 실거래가 정보와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 보이며, 향후 시세 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, HUG 관련 특수성과 공동담보 물건이라는 점은 입찰 전 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인 및 말소기준권리 후순위 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가가 책정되었습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 신축급 다세대 주택의 거래 사례를 볼 때, 본 건의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 40.86㎡(약 12.36평)이며, 감정가는 97,000,000원(평당 약 78.5만원)입니다.

최근 실거래 사례 중 가장 유사한 조건(연식, 면적)을 고려하여 시세를 분석하였습니다.

* 2020년식 '리슈빌'(전용 71.52㎡)의 평당 단가 약 115만원을 적용 시: 12.36평 * 115만원/평 = 약 1억 4,214만원

* 2022년식 '에듀파크타운'(전용 66.65㎡)의 평당 단가 약 133만원을 적용 시: 12.36평 * 133만원/평 = 약 1억 6,445만원

위 분석을 바탕으로, 본 건의 적정 시장 가치는 약 1억 1,000만원 ~ 1억 3,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 97,000,000원의 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 110,000,000원 (1억 1천만원)으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.