나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52533 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1345-1 요진아파트 209동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '시곡초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""사리역"" 등이 소재하여
대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 10층건 내 2층 204호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅, 하단 석재판 붙임
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 (탐문사항)
창호 : 샷시 이중창호 등임. (탐문사항)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비, 소화전설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 포장되어 있으며 인근 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(시곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에
관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소
음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경52533 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1345-1, 요진아파트 209동 2층 204호

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 415,000,000원

* 토지면적: 59.32㎡ (약 17.95평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '시곡초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 '사리역'(지하철 4호선) 등이 소재하여 대중교통 사정이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부상 다양한 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류 내역이 존재하나, 말소기준권리(2019.04.18 국민은행 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정입니다.

* 본 건은 유동화 물건으로 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 전입일자: 2012년 10월 17일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 임차인 분석: 상기 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명도에 있어 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 보유로 인해 임의 퇴거 의사가 없을 경우, 법적 절차를 통한 명도가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

* 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 물건명세서에 명시된 '지상권' 등 소멸되지 않는 권리가 있다면 별도 확인 필요).

* 가

장 큰 권리 관련 이슈는 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 아파트로, 상업적 상권 분석보다는 주거 입지로서의 가치 평가가 중요합니다.

* 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 생활 편의시설 접근성은 무난합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 요진아파트 (상록수요진)

* 건축 승인일: 1994년 8월 31일

* 총 동수: 15개동, 총 세대수: 598세대

* 최고 층수: 24층

* 주차 대수: 총 393대 (지하 15대, 지상 4대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등

5.2. 인근 시설

* 교육시설: 시곡초등학교, 상록고등학교 등 (북서측 인근)

* 교통시설: 사리역 (지하철 4호선) 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

* 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 없이 거주 중으로, 장기간의 명도 절차 및 불확실성이 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 권리 관계 리스크

* 물건명세서에 '지상권' 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있어, 해당 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. (현재 정보로는 상세 내용 파악 불가)

6.3. 시장 리스크

* 감정가(415,000,000원) 대비 유사 면적 실거래가(약 300,000,000원)와의 괴리가 존재하여, 향후 시세 변동에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

6.4. 기타 리스크

* 유동화 물건으로, 일반 매수자의 대출 및 금융 조달에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경 조사 결과, 본 물건 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 아파트로, 입지 및 단지 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 및 차임 없이 거주하고 있다는 점은 명도와 관련된 높은 수준의 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이, 유동화 물건이라는 특성을 종합적으로 고려할 때, 투자 접근에 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 명도 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 접근 시, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 사리역 인근 아파트로서, 지역 발전 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 시세가 낮을 경우, 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 노릴 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 415,000,000원

* 유사 면적(77.665㎡) 최근 매매가 기준 추정 시세: 약 328,000,000원

* 본 건 전용면적(약 84.8㎡ ~ 84.95㎡) 적용

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크 및 불확실성을 고려하여, 보수적인 입찰가 산정 필요.

* 따라서, 예상 입찰가는 290,000,000원 (이억구천만원)으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.