나이스옥션 법원경매 안산 2025타경649 [1] 경기도 시흥시 장곡동 828 진말우성아파트 111동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 ""진말초등학교"" 서측 인근에 위치하는 진말우성아파트
111동으로서 주변은 대규모 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로
주위환경 무난함.

교통상황

인접도로를 이용하여 차량접근 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 17층 중 9층 902호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅마감
내벽 : 시멘몰탈위 벽지도배등 마감
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 갖추었고 가스보일러에 의한 난방구조이며 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비등
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 주위로 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)
(접합), 중로1류(폭20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(국지도로)(접합),
중로3류(폭12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-07-19)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경649 (1)

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 828 진말우성아파트 111동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 605,000,000원

토지면적: 62.55㎡ (약 18.9평)

토지지분: 62.549㎡ (약 18.9평)

건물면적: 134.89㎡ (약 40.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 ""진말초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 무난합니다.

교통상황: 인접 도로를 이용하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 또한 무난합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

을3 (하나은행 근저당, 2019.12.02 접수)

1.2. 2.등기부상 권리현황

말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자: 신OOOOOO (임의경매 신청 채권자)

1.2. 3.임차인 현황

임차인: 최

보증금: 303,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-18

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원. 따라서 본 경매 절차를 통해 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

단지 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 학교와의 근접성은 자녀가 있는 가구의 주거 만족도를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.건물 구조 및 설비

건축구조: 철근콘크리트 벽식구조 17층 중 9층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 도배 등 마감, 창호는 하이새시 이중창호입니다.

설비 내역: 위생설비, 가스보일러에 의한 난방, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 2.아파트 단지 정보

단지명: 진말우성아파트 (주변 단지: 연성대우우성)

준공년월: 1999년 6월 29일

총 세대수: 640세대

총 동수: 10동

주차 대수: 총 826대

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소.

1.4. 3.면적 정보

전용면적 (참고, 최근 실거래가 기준): 약 84.908㎡ ~ 99.982㎡ (약 25.7평 ~ 30.2평)

분양면적 (본 물건): 134.89㎡ (약 40.8평)

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 유동화물건: 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

임차인 정보: 비록 대항력 없는 임차인으로 기재되어 있고 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

시세 대비 감정가: 본 물건의 감정가는 605,000,000원이나, 최근 실거래가로 확인된 유사 면적 아파트의 최고가는 510,000,000원으로, 감정가와 시세 간의 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 가격 책정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동에 위치한 대규모 아파트 단지 내의 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 주거 환경을 갖추고 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있어 명도 관련 위험이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 있어 시세 조사를 통한 정확한 가치 산정이 중요합니다.

중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항은 경매 진행 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

소멸되는 권리: 복잡한 권리 관계 없이 매수 후 깨끗한 등기부 취득 가능.

우수한 생활 인프라: 학교, 상업시설, 교통 등 주거 편의시설이 잘 갖추어진 지역.

넓은 면적: 134.89㎡ (약 40.8평)의 비교적 넓은 면적으로, 대가족 또는 여유로운 주거 공간을 선호하는 수요층 공략 가능.

안정적인 주거지: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 안정성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 605,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(약 30평) 아파트의 매매가는 479,000,000원에서 510,000,000원 사이로 확인되었습니다.

본건은 이보다 넓은 약 40.8평의 면적을 가지고 있으며, 감정가는 605,000,000원으로 책정되었습니다.

최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 약 5억 5천만원에서 6억 5천만원 사이로 추정됩니다.

보수적인 접근과 낙찰 가능성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 550,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 낙찰 후 명도 비용 및 기타 부대 비용은 별도로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.