나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41974 [1] 경기도 평택시 안중읍 현화리 498-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS감정 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 퍙택시 안중읍 현화리 소재 '현화초등학교' 서측 근거리에 위치하며,
주변은 근린생활시설, 소규모공장, 대규모아파트단지, 농경지. 임야 등이 혼재하는
지역으로, 인근에 학교(현화초.중.고교 등), 안중읍행정복지센터"" 등이 위치함..

교통상황

광로변에 위치하여, 제반 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 접근성 양호시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 평지로 상업용건물 부속 ""주차장부지 및 자재야적장"" 등으로 이용중임.
※ 전체 토지는 대로변보다 지대가 약5~6m 낮음.

일련번호(3) : 사다리형 완경사지로 주차장부지 ""진입통로""로 이용중임.

일련번호(4) : 부정형 평지로 ""상업용 건물의 부지 및 부속 주차장""으로 이용중임.
※ 후면은 전면 대로변보다 지대가 약5~6m 낮아 건물 후면 지하1,2층이
지상으로 노출됨.

인접 도로상태

일련번호(1) : 지적도상 맹지이나, 기호3, 4 토지 경유진입 용이함.

일련번호(3) : 동측으로 광대로와 접함.

일련번호(4) : 동측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한 300m
이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(3) : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한 300m
이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

일련번호(4) : 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한 300m
이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

일련번호(1) : 공부지목 ""대""이나, 현황은 ""주차장 및 자재야적장"" 등으로 이용중임.

일련번호(3) : 공부지목 ""대""이나, 현황은 후면주차부지 진입용 ""도로(통로)""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서,
(사용승인일 2008.11.07. / 증축일 2009.4.16 / 2016.07.22 / 2024.01.10)

외벽 : 석재 마감 등.
내벽 : 내부인테리어, 타일 등.
창호 : 하이샷시창호 등.

이용상태

지하2층 : 실내골프연습장 및 일부공실 등(공실부분 수리공사중)

지하1층 : 헬스클럽 등

지상1층 : 일반음식점, 미용실, 세탁소 등(일부(증축부분), 내부마감공사 미완공상태)

지상2층 : 당구장(폐업), 나머지부분 내부마감공사 미완공상태

지상3층 : 전체 공실로 내부마감공사 미완공상태

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등

※ 지상2, 3층은 전기, 급배수 등 배관공사 되어 있으나, 바닥, 천정, 벽체, 화장실 등
내부 마감공사 미완공 상태임.

부합물 및 종물

별첨 ""제시외건물개황도"" 참조

공부와의 차이

- 지상2, 3층 : 내부마감공사 미완공 상태임.

- 건물의 소재지 : 등기부 및 건축대장상 ""현화리 499, 498-6, 500-10"" 지상이나,
현황은 ""499""지상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

지상1층, 지하1, 2층 : 대부분 임대중으로 확인됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물의 경우 증개축의 따라 일부분이 대장 및 등기부와 상이함,(개축부분은 대장을 참고하여 감정), 지상2층 일부 마감공사 미완성 상태 ,지상3층은 전체 공실로 내부마감공사 미완공 상태
목록 1은 지목은 대지이나 현황은 주차장 및 자재야적장으로 이용
목록 3은 현황 도로로 이용중
건물은 현황 "현화리 499"에 위치(등기부와 대장에는 499. 498-6,500-10에 존재하는 것으로 기재되어 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경41974 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 현화리 498-6

용도: 근린시설

감정가: 11,609,616,000원

토지면적: 4868.00㎡ (약 1472.7평)

토지지분: 4868㎡

건물면적: 4525.95㎡ (약 1369.0평)

건물지분: 4525.95㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동수원새마을금고 (추정)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물의 경우 증개축에 따라 대장 및 등기부와 상이할 수 있으며, 개축 부분은 대장 참고. 지상 2층 일부 마감 공사 미완성 상태, 지상 3층 전체 공실로 내부 마감 공사 미완공 상태. 목록 1은 지목은 대지이나 현황은 주차장 및 자재 야적장으로 이용. 목록 3은 현황 도로로 이용 중. 건물은 현황 "현화리 499"에 위치하나 등기부와 대장에는 499, 498-6, 500-10에 존재하는 것으로 기재되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 현화리 소재 '현화초등학교' 서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 소규모 공장, 대규모 아파트 단지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 학교(현화초.중.고교 등) 및 안중읍행정복지센터가 위치하고 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건은 광로변에 위치하여 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 현황

* 일련번호(1): 부정형 평지로 상업용 건물 부속 "주차장 부지 및 자재 야적장" 등으로 이용 중입니다. 전체 토지는 대로변보다 지대가 약 5~6m 낮습니다. 지적도상 맹지이나, 기호 3, 4 토지를 경유하여 진입이 용이합니다.

* 일련번호(3): 사다리형 완경사지로 주차장 부지 "진입 통로"로 이용 중입니다. 동측으로 광대로와 접합니다.

* 일련번호(4): 부정형 평지로 "상업용 건물의 부지 및 부속 주차장"으로 이용 중입니다. 후면은 전면 대로변보다 지대가 약 5~6m 낮아 건물 지하 1, 2층이 지상으로 노출되는 특징이 있습니다. 동측으로 광대로와 접합니다.

토지 이용계획상으로는 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)에 해당합니다. (일련번호 3, 4번 토지는 도로 일부 포함)

2.4. 건축물 정보

본 건물은 경기도 평택시 안중읍 현화리 499번지 (신주소: 경기도 평택시 안현로서9길 119)에 위치하며, 사용승인일은 2008년 11월 7일입니다. 총 3회의 증축(2009.4.16, 2016.07.22, 2024.01.10)이 있었습니다.

* 구조: 일반철골구조 외 1(철근콘크리트구조)

* 층수: 지하 2층, 지상 3층

* 연면적: 5647.2㎡ (약 1708.5평)

* 대지면적: 4537㎡ (약 1372.4평)

* 건폐율: 23.69%

* 용적률: 71.07%

* 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 및 운동시설로 이용 가능합니다.

* 현재 이용 상태: 지하 2층은 실내 골프연습장 및 일부 공실(수리 공사 중)이며, 지하 1층은 헬스클럽 등입니다. 지상 1층은 일반음식점, 미용실, 세탁소 등이 있으나 일부(증축 부분)는 내부 마감 공사가 미완공 상태입니다. 지상 2층은 당구장(폐업)으로 있었으며, 나머지 부분은 내부 마감 공사가 미완공 상태입니다. 지상 3층은 전체 공실로 내부 마감 공사가 미완공 상태입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 단, 지상 2, 3층은 전기, 급배수 배관 공사는 되어 있으나, 바닥, 천정, 벽체, 화장실 등 내부 마감 공사는 미완공 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 6일 접수된 동수원새마을금고의 근저당(을22, 금7,800,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(을23, 을24, 갑54, 갑55, 갑56, 갑48, 갑49, 갑50, 갑51, 갑52)는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* (주)점호물산(천 ) : 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2024-08-12, 대항력 없음.

* (주)해왕농산(천 ) : 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2019-08-02, 대항력 있음. (주의: 확정일자, 배당신고일자 없음)

* ZHANGZHENSHU : 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입 2021-11-12, 대항력 있음. (주의: 확정일자, 배당신고일자 없음)

* 강 : 보증금 20,000,000원, 차임 3,300,000원, 전입 2015-08-31, 배당신고일자 2025-08-14, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,650,000원, 전입 2017-08-03, 대항력 있음. (주의: 확정일자, 배당신고일자 없음)

* 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2017-03-17, 배당신고일자 2025-08-26, 대항력 있음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 4,000,000원, 전입 2024-05-30, 배당신고일자 2025-06-27, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입 2024-09-02, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원, 전입 2020-06-30, 배당신고일자 2025-08-18, 대항력 있음.

* 천 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입 2018-07-16, 대항력 있음. (주의: 확정일자, 배당신고일자 없음)

* 홍 : 보증금 30,000,000원, 차임 5,600,000원, 전입 2022-02-28, 대항력 있음. (주의: 확정일자, 배당신고일자 없음)

3.4. 인수 보증금 요약

인수 보증금 합계: 0원.

(단, 상기 임차인 중 대항력 있는 임차인 일부는 확정일자 및 배당신고일자가 누락되어 있어, 보증금 회수 절차 확인이 필요하며, 이에 대한 잠재적 리스크가 존재합니다.)

4. 상권분석

본 건은 경기도 평택시 안중읍 현화리에 위치하며, 대로변에 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상업 지역으로서의 기능이 활발한 편입니다. 또한, 안중읍 행정복지센터 등 공공시설이 인접해 있어 유동 인구 확보에도 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 현화초등학교, 현화중학교, 현화고등학교 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 행정시설: 안중읍행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 광로변에 위치하여 차량 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 미완공 상태: 지상 2층 일부 및 지상 3층 전체의 내부 마감 공사가 미완공 상태로, 입찰 후 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 소재지가 등기부 및 대장상 여러 필지(499, 498-6, 500-10)에 걸쳐 기재되어 있으나 현황은 '현화리 499'에 위치합니다. 또한, 토지 이용 현황(목록 1: 주차장/자재야적장, 목록 3: 현황 도로)이 공부상 지목과 상이하여 추후 재산권 행사 또는 인허가 과정에서 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 지대 차이: 토지 일부(일련번호 1, 4)는 대로변보다 지대가 낮아 건물 지하층이 지상으로 노출되는 구조로, 습기 및 배수 문제 등 유지 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들 중 일부는 확정일자 및 배당신고일자가 없어 보증금 회수 여부가 불확실합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 채권자와의 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 평택시 안중읍 현화리에 위치한 근린시설로서, 대로변의 탁월한 입지 조건과 주변 대단지 아파트의 배후 수요를 바탕으로 잠재력이 있는 물건입니다. 그러나 건물 일부의 마감 미완공 상태, 공부와의 차이, 토지의 지형적 특성, 그리고 대항력 있는 임차인들의 존재는 신중한 접근을 요구하는 리스크 요인입니다. 낙찰 후 건축물에 대한 추가 공사 비용, 공부와의 차이로 인한 행정적 처리 비용, 그리고 임차인과의 명도 관련 제반 비용을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대로변에 위치하여 차량 및 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지로 인해 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 미래 가치: 평택시의 지속적인 개발 및 발전 가능성에 따른 향후 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 11,609,616,000원

본 물건의 예상 입찰가 산정은 매우 신중하게 접근해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 판단되나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 건물 마감 공사 미완료로 인한 추가 공사 비용, 공부와 현황이 다른 부분으로 인한 잠재적 문제 발생 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 입찰가 결정은 철저한 현장 조사, 건축 관련 전문가의 비용 산출, 법률 및 세무 전문가와의 상담을 거쳐 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.