나이스옥션 법원경매 평택 2025타경665 [1] 경기도 평택시 오성면 양교리 820-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 오성면 양교리 ""오성외국인 일반산업단지"" 남동측 인근에 소재하며 주위는 농경지, 농가주택, 소규모 공장 및 창고등이 혼재함.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1) ~ (3) : 부정형의 2단의 경사지로 ""답""으로 이용중임.
기호(4) : 세장형의 평지로 ""답""으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) ~ (3) : 지적도상 맹지임.
기호(4) : 지적도상 남서측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3):생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한300m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역해발140m이하협의업무위탁2021.5.27.)<군사기지및군사시설보호법>

기호(2):생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한300m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역해발140m이하협의업무위탁2021.5.27.)<군사기지및군사시설보호법>

기호(4):농림지역,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역해발140m이하협의업무위탁2021.5.27.)<군사기지및군사시설보호법>,농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(1),(3)의 공부상 지목은 ""전""이며 현황 ""답""으로 목측됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1~3. 지적도상 맹지임
3. 목록1,3 공부상 지목은 전이며 현황 답으로 목측됨. 목록2의 지목은 답. (현황조사서에는 감정서와는 달리 목록1~3 모두 현황 논농사를 하고 있다고 하므로 정확한 경계 및 이용상황의 확인이 필요해보임.)
4. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경665 (1)

소재지: 경기도 평택시 오성면 양교리 820-2

지목: 답 (현황 논농사)

감정가: 776,295,000원

토지면적: 3981.00㎡ (약 1204.35평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임

필수제출서류: 농지취득자격증명

1.1. 입지조건

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 평택시 오성면 양교리 "오성외국인 일반산업단지" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 농가주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황:

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

인접 도로상태:

목록 1-3: 지적도상 맹지임.

목록 4: 지적도상 남서측으로 소로 한면에 접함.

지역지구 및 규제:

목록 (1),(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역.

목록 (2): 생산관리지역, 가축사육제한구역 (일부/전부), 비행안전제3구역.

목록 (4): 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 농업진흥구역.

(※ 위 지역지구 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.)

1.2. 권리분석

2.2. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본 상 을3 접수일자 2017-09-19 근저당권 (안중농업협동조합, 299,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부요약상 을4 지상권은 말소 예정이나, 물건명세서 비고란에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있어 확인이 필요합니다. (일반적으로 강제경매의 경우 말소기준 권리보다 선순위 권리가 없으면 모든 권리가 소멸됩니다. 해당 내용은 말소 예정으로 보입니다.)

등기부채권 총액: 438,500,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

(※ 임차인이 존재하더라도 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰자가 별도의 임차인 보증금 부담은 없습니다.)

1.3. 상권분석

2.3. 상권분석

본건이 소재한 평택시 오성면 양교리는 "오성외국인 일반산업단지"와 인접해 있어, 해당 산업단지 관련 기업체 및 근로자를 대상으로 한 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에는 농경지와 함께 소규모 공장, 창고 등이 혼재하고 있어, 산업단지 확장이나 관련 시설 투자 시 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

향후 주변 개발 계획 및 산업단지의 활성화 정도에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

(※ 주변 산업단지 내 입주 업종 및 개발 계획에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.)

1.4. 생활정보

2.4. 생활정보

교통:

인근 노선버스정류장 이용 가능.

편의시설:

산업단지 인근 지역으로 기본적인 편의시설은 존재하나, 구체적인 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)에 대한 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

기타:

정확한 생활 편의시설 정보는 현장 확인 또는 주변 지역 조사 필요.

1.5. 잠재적 리스크

2.5. 잠재적 리스크

맹지:

목록 1-3번 필지는 지적도상 맹지로서, 건축물 신축 또는 개발 시 도로 확보를 위한 추가적인 비용이나 절차가 필요할 수 있습니다. (현황조사서상 논농사로 이용 중이라는 점을 감안하여 실제 이용 현황 및 경계 확인이 중요합니다.)

농지취득자격증명:

매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금 반환이 거부될 수 있습니다. 이는 농지로서의 취득 요건을 충족해야 함을 의미합니다.

지목 및 현황 불일치:

목록 1, 3번지의 경우 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '답'(논)으로 추정됩니다. 현황 조사서에는 목록 1-3 모두 논농사 중이라는 기재가 있어, 실제 토지의 이용 현황과 공부상의 지목 간 차이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

지역지구 및 제한사항:

생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 농업진흥구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하여, 신축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

주변 환경:

"오성외국인 일반산업단지" 인근 지역의 특성상, 산업 활동으로 인한 소음, 분진, 악취 등이 발생할 가능성이 있으며, 이에 대한 사전 조사 및 평가가 필요합니다. (※ 주변에 혐오시설 존재 여부에 대한 확인이 요구됩니다.)

1.6. 종합 의견

2.6. 종합 의견

본건은 맹지(일부) 및 농지취득자격증명 필요라는 명확한 제약 조건을 가지고 있습니다. 더불어 다양한 토지 이용 제한 구역(생산관리지역, 농림지역, 농업진흥구역 등)에 속해 있어 일반적인 부동산 개발이나 건축은 어려울 수 있습니다.

그러나 "오성외국인 일반산업단지"와 인접해 있다는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 산업단지 관련 시설, 농업용 창고, 또는 산업단지 종사자를 위한 시설 등으로의 전환 가능성을 염두에 두고 접근할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 정확한 토지 경계 및 이용 현황 확인, 주변 도로 접근성 확보 방안 검토, 관련 법규 및 지역 개발 계획에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2.7. 투자 포인트

산업단지 인접 효과:

"오성외국인 일반산업단지"의 배후 수요 또는 연관 산업 시설로서의 잠재력.

농지로서의 활용:

주변 농경지 시세 대비 투자 가치 검토.

강제경매 물건:

채권자의 경매 신청으로, 비교적 명확한 채무 관계를 바탕으로 진행되는 경매 절차.

1.8. 예상 입찰가

2.8. 예상 입찰가

감정가: 776,295,000원

본건은 맹지(일부), 농지취득자격증명 필요, 각종 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 이러한 제약 사항을 충분히 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

* 유사 물건의 최근 낙찰가 및 주변 시세 조사

* 실제 토지 이용 현황 및 개발 가능성 평가

* 향후 산업단지 발전 및 지역 개발 계획 반영

(※ 상기 조사 결과를 바탕으로 입찰 참여 여부 및 적정 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.