나이스옥션 법원경매 성남 2025타경1971 [1] 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 102동 1층106호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 분당구 금곡동 보바스기념병원 북서측 인근에 위치하며, 주위는 병원,
근린생활시설 등이 혼성되어 있음.

교통상황

간선도로인 대왕판교로 주변이고, 지하철 미금역까지 1.5킬로미터 거리로서 간선도로 및
대중교통시설 접근성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하 2층, 지상 4층 건물의 제1층으로서
외벽은 돌붙임, 치장벽돌쌓기 등이고,
창호는 샛시창호며.
단지 내에 치료시설 및 편의시설을 갖추고 있음.

이용상태

노유자시설(노인복지주택)로, 방(3개), 거실, 주방/식당, 욕실(2개),드레스룸 등으로 구성되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 방화설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 조성된 부정형 토지로서 노유지시설의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

폭 15미터 포장도로와 접하여 통행 및 승용차 접근성 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

305-2:
보전녹지지역, 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 비행안전제3구역(전술),
대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

305-3:
보전녹지지역, 사회복지시설, 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역,
도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역.

305-4:
보전녹지지역, 사회복지시설(저촉), 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역,
도시교통정비지역, 공익용산지, 보전산지, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

아파트형 노인복지주택임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경1971 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 102동 1층 106호

* 용도: 노유자시설 (노인복지주택)

* 감정가: 1,001,000,000원

* 토지면적: 203.14㎡ (약 61.45평)

* 토지 지분: 203.1354㎡

* 건물면적: 139.08㎡ (약 42.07평)

* 건물 지분: 139.0808㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 아파트형 노인복지주택임

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 성남시 분당구 금곡동 보바스기념병원 북서측 인근에 위치하며, 주위는 병원, 근린생활시설 등이 혼성되어 있습니다.

* 교통상황: 간선도로인 대왕판교로 주변이며, 지하철 미금역까지 1.5킬로미터 거리로서 간선도로 및 대중교통시설 접근성이 무난합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트 구조로, 지하 2층, 지상 4층 건물 중 제1층이며, 외벽은 돌붙임, 치장벽돌쌓기 등입니다. 단지 내에 치료시설 및 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 이용상태: 노유자시설(노인복지주택)로, 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 방화설비 등.

* 토지의 형상 및 이용상태: 완경사지대에 조성된 부정형 토지로서 노유자시설의 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 폭 15미터 포장도로와 접하여 통행 및 승용차 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 305-2번지: 보전녹지지역, 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* (참고: 305-3, 305-4번지도 유사한 용도지역에 속하나, 해당 물건은 305-2번지에 위치).

* 건축물 정보: '더 헤리티지' 단지는 총 대지면적 96,738.1㎡, 연면적 128,397.6㎡ 규모이며, 건폐율 19.99%, 용적률 69.6%입니다. 주용도는 노유자시설로, 노인복지주택, 노인의료복지시설, 커뮤니티시설로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 05월 26일자 하나은행의 근저당권(을7)이며, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 소멸 예정 권리:

* 하나은행 근저당 (을7, 492,000,000원)

* 주식회사오케이대부캐피탈용산 근저당 (을10, 225,000,000원)

* 주식회사용산더드림대부(구:주식회사오케이대부캐피탈용산) 임의경매 (갑19, 174,663,872원)

* 하나은행 임의경매 (갑20, 2025타경4796)

* 서우로이엘주식회사 소유권이전 3번 신탁등기말소 (갑4)

* 유한회사에이팩홀딩스 소유권이전 (갑17)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권 개요에 대한 언급이 있으나, 제시된 등기부 요약에는 해당 권리가 명시되어 있지 않아 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (단, 현장 확인 필수).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 집합건물 등기부 요약상 채권 총액: 717,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 보바스기념병원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 의료 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통망: 대왕판교로 인접 및 미금역과의 접근성으로 인해 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 지역 특성: 사회복지시설 용도로 계획된 지역으로, 노인복지주택과 같은 시설이 입지하기 적합한 환경입니다.

* 혐오시설 정보: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다 (추가적인 현장 조사 권장).

1.4. 생활정보

* 내부 구성: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸 등으로 구성되어 있어 생활 편의를 갖추고 있습니다.

* 건물 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 방화설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 완비되어 있습니다.

* 단지 내 시설: 단지 내에 치료시설 및 편의시설을 갖추고 있어 거주자들의 만족도를 높일 수 있습니다.

* 연계 시설: '더 헤리티지'는 노인 전문 재활 병원인 보바스기념병원과 인접하여 의료 서비스 이용이 용이하며, CCRC(Continuing Care Retirement Community) 개념을 도입하여 주거, 의료, 복지 서비스를 통합 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 진행 상황 및 최종 매각 결정 과정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 용도 제한: 해당 물건은 노유자시설(노인복지주택)로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 다른 용도로의 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 보전녹지지역, 비행안전구역 등 공법상 규제가 다수 존재하므로, 건축 또는 개발 시 관련 법규를 사전에 충분히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금/차임이 0원으로 신고되어 있습니다. (본 건에서는 인수 보증금 0원으로 권리분석상 문제는 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 성남시 분당구 금곡동의 입지 좋은 곳에 위치한 노유자시설(노인복지주택)입니다.

* 교통 및 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 내부 구성 및 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 보증금이나 채무는 없습니다.

* 다만, 중복 사건 존재 및 노유자시설이라는 용도 특성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 성남시 분당구 금곡동이라는 지역적 가치가 높으며, 대왕판교로 및 미금역 인접으로 교통이 편리합니다.

* 안정적 수요: 노인복지주택으로서 고령화 사회 진입에 따른 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 환경: 주변에 병원 및 근린시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 단지 내 편의시설도 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 복합 시설: 병원, 커뮤니티 시설 등과 연계된 CCRC 개념으로 운영되어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 1,001,000,000원

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본건은 인수 보증금 0원으로 권리상 낙찰자가 부담해야 할 채무는 없습니다.

* 중복 사건의 진행 여부 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 향후 예상되는 투자 수익률, 명도 비용, 리모델링 비용 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 일반적으로 보수적인 접근을 권하며, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. (구체적인 입찰가는 시장 조사 및 개별적인 수익률 분석 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.