나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52306 [1] 경기도 성남시 분당구 대장동 616-2 클라우드베이5 4층비405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 ""판교대장중학교"" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 오피스텔 및 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지하2층 지상5층 건물중 4층 비405호로서,

외벽: 석재붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임.

사용승인일자: 2022.9.26 일임

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수위생설비, 난방설비,소화전설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북동측,북서측,남서측으로 대로, 중로,중로, 소로의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대장), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시개발구역<도시개발법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52306 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 대장동 616-2 클라우드베이5 4층비405호

용도: 오피스텔

감정가: 520,000,000원

토지면적: 28.69㎡ (약 8.69평)

토지 지분: 28.69㎡ (약 8.69평)

건물면적: 48.67㎡ (약 14.74평)

건물 지분: 48.67㎡ (약 14.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신용보증기금)

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 성남시 분당구 대장동에 위치하며, 판교대장중학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 우리은행 근저당 (2022-11-18) 470,400,000원

* 소멸예정권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11)는 매각으로 소멸됩니다.

* 갑3: 신용보증기금 가압류 (2024-11-04) 144,675,000원

* 갑4: 국민은행 가압류 (2025-01-03) 55,117,047원

* 갑5: 오산시 압류 (2025-04-10)

* 갑6: 신용보증기금 가압류 (2025-05-02) 43,465,554원

* 갑7: 신용보증기금 강제경매 (2025-05-28) 152,709,556원

* 갑8: 에프더블유2503유동화전문유한회사 임의경매 (2025-06-26)

* 갑9: 분당세무서장 압류 (2026-03-30)

* 갑10: 광주시 압류 (2026-05-28)

* 갑11: 경기광주세무서장 압류 (2026-07-15)

* 인수되는 권리: 공부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 비고로만 기재되어 있어 추가 확인 필요)

* 기타사항:

* 등기부채권 총액: 713,657,601원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 보증금 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 속한 판교대장지구는 신흥 개발 지역으로, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 복합적으로 개발되어 있습니다.

* 인근에 판교대장중학교가 위치하여 배후 수요가 확보될 수 있는 환경입니다.

* 주거 및 상업 시설이 조화롭게 배치되어 있어 지역 내 소비 활동이 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변시설: 판교대장중학교 등 교육시설 및 아파트 단지, 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 건축물 정보:

* 건물명: 클라우드베이 V

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일자: 2022년 9월 26일

* 층수: 지하 2층, 지상 5층 중 4층 비405호

* 전용면적: 48.67㎡ (약 14.74평)

* 주차: 지하 주차장 내 43대의 옥내 자주식 주차 공간 확보 (옥외 주차대수: 0)

1.6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 유동화물건: 경매 절차상 중복 병합 및 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 보증금 합계가 0원이더라도 임차인이 존재할 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 등기부채권 총액이 높아 경매 절차의 진행 상황 및 낙찰가율에 따라 채무자의 재산 상태에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축 연도를 자랑합니다. 편리한 교통 및 주변 생활 환경을 갖추고 있으며, 건물 자체의 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 중복 병합 사건, 유동화 물건, 임대 관계 미상 등의 특수성을 가지고 있어 경매 진행 시 주의 깊은 분석과 판단이 요구됩니다. 높은 채권 총액 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 판교대장지구의 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 단순하며, 별도의 토지 분쟁 위험이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 520,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 시세 자료를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 5.5억 원 ~ 6.0억 원 범위로 추정됩니다.

* 최근 거래 사례 분석: (검색 결과, 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔에 대한 구체적인 실거래가 정보가 부족하여, 인근 분양가 정보를 바탕으로 추정)

* 인근 "디오르나인" 오피스텔 분양가가 8억 원 ~ 9억 원대 (2025년 5월 기준) 이었으나, 이는 분양 시점의 가격이며 본건과는 다소 차이가 있습니다.

* "클라우드베이 Ⅵ"의 경우 2023년 11월 기준 시세 산정 참고 사례를 찾지 못했음을 디스코에서 언급 하고 있으며, "클라우드베이 Ⅲ"의 경우 2026년 1월 기준 전세 시세만 4.2억 원으로 파악 되는 등, 구체적인 매매 시세 정보가 제한적입니다.

* 경매 시장 고려 사항:

* 감정가 대비 높은 권리 총액 (713,657,601원)

* 중복 병합, 유동화 물건 등의 특수성

* 임대 관계 미상으로 인한 명도 위험

* 예상 입찰가 제안:

상기 분석을 종합하여, 현재 시세와 경매 시장의 위험 요소를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 5.3억 원 ~ 5.7억 원 으로 판단됩니다. 본 입찰가 범위는 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사, 명도 저항 가능성 등을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

* 주의사항: 본 물건은 '중복병합사건, 유동화물건'이므로, 경매 진행 시 추가적인 확인 및 절차상의 유의가 필요합니다. 또한, 임대관계가 미상인 점을 고려하여 명도 관련 리스크를 충분히 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.