나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52322 [1] 경기도 광주시 목현동 147-5 지1층층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

등기사항전부증명서상 호수는 "비01호"로 표기되어 있으나 현황호수명은 "B101"로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52322 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 광주시 목현동 147-5 지하 1층 비01호 (신주소: 경기도 광주시 이배재로 277-7)

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 57.00㎡ (약 17.24평)

건물면적: 83.70㎡ (약 25.32평)

1.4. 건물정보

건축년도: 2016년 3월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층 (해당 호수), 지상 4층 (건물 전체)

1.5. 특이사항

등기사항전부증명서상 호수는 "비01호"이나, 현황 호수명은 "B101"로 표기되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통상황

본 물건은 이배재로와 인접한 위치에 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근 버스 노선을 통해 광주시 시내로의 이동이 가능합니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 도심 지역에 비해 다소 낮을 수 있으며, 자가용 이용이 편리한 환경입니다.

2.2. 주위환경

주변은 다세대주택, 연립주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.3. 개발계획

현재 본 물건 주변 지역에 대한 특별한 개발 호재나 대규모 개발 계획에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건은 소유권 보존(2016-03-30) 및 이전(2016-04-15) 등기가 되어 있으며, 다수의 근저당 및 압류, 가압류 내역이 존재합니다.

말소기준권리: 2020년 04월 07일자 현대캐피탈주식회사 근저당 (을2)

이 외 채무 총액은 등기부채권 총액 기준 444,434,676원 입니다. (개별 채무 합계액은 585,032,972원)

경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 한, 본 경매 절차를 통해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원.

본 건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악되어, 낙찰자는 보증금 부담 없이 명도를 진행할 수 있을 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 사항 없음.

현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 경기도 광주시 목현동 238-36번지, 그린타운(101동) : 전용 41.76㎡, 2012년식, 180,000,000원 (약 1,304,836원/평)

* 경기도 광주시 목현동 253번지, 에스빌 : 전용 57.96㎡, 2014년식, 150,000,000원 (약 783,455원/평)

* 경기도 광주시 목현동 25-35번지, 리치타운4차(라동) : 전용 49.14㎡, 2017년식, 183,000,000원 (약 1,125,747원/평)

본 물건의 전용면적은 83.70㎡ (약 25.32평)으로, 비교 대상 물건들의 전용면적(41.76㎡ ~ 57.96㎡)보다 크며, 건축년도(2016년)는 유사합니다.

4.2. 시세 분석

비교 대상 물건들의 평당 매매 가격은 약 78만원 ~ 130만원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 83.70㎡(약 25.32평) 기준 163,000,000원으로, 평당 약 6,437,000원입니다. 이는 주변 시세 대비 매우 높은 수준으로, 감정가가 현재 시장 가격을 반영하지 못하고 있거나, 해당 호수만의 특수성을 반영한 것으로 보입니다.

주변 시세로 환산 시, 본 물건의 면적(83.70㎡)과 비슷한 가격대의 단지에서 거래된 면적(약 50㎡ 내외) 가격을 고려하면, 본 건의 잠재적 시세는 1.1M~1.3M/평 수준으로 적용 시 약 280,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 추정될 수 있습니다.

그러나 본 물건은 지하 1층이라는 점을 감안하면, 일반적인 층의 가격보다 낮게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근으로 편의점, 소규모 상가 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

목현동 관내 초등학교가 근거리에 위치하고 있어 자녀 교육에 접근성이 양호합니다.

5.3. 의료시설

종합병원 등 대규모 의료시설은 광주시 중심부로 이동해야 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무총액

등기부상 채무 총액(444,434,676원)이 감정가(163,000,000원)를 상당히 초과하고 있어, 채권자들의 권리 행사에 따라 경매 절차가 진행될 가능성이 높습니다. 또한, 낙찰가율이 높아질 경우 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 건물층수

본 물건은 지하 1층에 위치하고 있어, 채광, 통풍, 습도 등에 민감한 수요자에게는 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 향후 시세 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가가 주변 시세 대비 평당 가격으로 볼 때 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 기대 수익률 하락으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 인근에 대규모 산업 단지, 쓰레기 매립지, 대형 폐기물 처리장 등 유해하거나 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 다세대주택 지하 1층 호수입니다. 현재 등기부상 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 주의해야 할 부분이나, 반대로 시장 가격을 고려할 때 시세 차익의 잠재력을 가질 수도 있습니다. 지하층이라는 점과 높은 채무 총액은 투자 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 없음.

* 인근 다세대주택의 거래 사례와 비교 시, 본 건의 잠재적 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성 존재.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 163,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과(평당 약 0.8~1.3백만원), 본 건의 전용면적(83.70㎡, 약 25.32평)을 고려하고 지하층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근 시, 약 210,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

특히, 시장 시세 대비 감정가의 괴리가 크므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인 및 주변 실거래가 재확인이 필수적입니다. 권리 관계는 명확하나, 높은 채무 총액으로 인해 경쟁이 치열할 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.