나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33679 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 99-5 제이디펠리시티 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡중학교' 남측 인근에 위치하는 ""제이디펠
리시티"" 제3층 제302호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 다가구주택 및 근린생
활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층건중 제3층 제302호로서,
외벽 : 타일 및 판넬 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'공동주택-다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((역곡초)<기타사항은 부천교육지원청에 문
의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((역곡초병설유)<기타사항은 부천교육지원
청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(역곡중-부천교육지원청문의)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33679 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 99-5 제이디펠리시티 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 328,000,000원

토지면적: 30.52㎡ (약 9.23평)

토지 지분: 30.52㎡ (약 9.23평)

건물면적: 44.13㎡ (약 13.34평, 전용면적)

건물 지분: 44.13㎡ (약 13.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

건축물 정보:

* 건물명: JD펠리시티 (제이디펠리시티)

* 준공년도: 2021년

* 총 층수: 5층 (본건 3층)

* 전용면적: 44.13㎡ (약 13.34평)

* 총 대지 면적: 393.2㎡ (약 118.95평)

1.1. 입지조건

주변 환경:

* 본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '역곡중학교' 남측 인근에 위치함.

* 주변 지역은 동유형의 중소규모 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 소재하는 주거 밀집 지역임.

교통 상황:

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 제반 교통사정은 대체로 보통 수준임.

도로 상태:

* 본건 남서측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획:

* 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(역곡초, 역곡중 등), 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 2023년 3월 3일자 인천세무서장의 압류 (갑5)가 말소기준권리가 됨.

매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부상의 모든 권리 (갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 을1)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로 확인됨.

인수되는 권리:

* 명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, '대항력있는임차인' 특이사항으로 인해 추가적인 확인이 필수적임.

임차인 현황:

* 김봉선:

* 보증금: 317,000,000원

* 전입일자: 2021-12-28

* 확정일자: 2021-11-29

* 권리분석상 대항력 없음, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재됨.

* 나향기:

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024-07-22

* 권리분석상 대항력 없음.

인수 보증금 합계:

* 0원 (단, '대항력있는임차인' 특이사항으로 인한 잠재적 인수 가능성 상존)

등기부 채권 총액:

* 618,630,519원

1.3. 상권분석

주변 시세:

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 3월~7월)를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 전용면적 45~48㎡(약 13.5~14.5평)의 매매가는 1억 4천만원 ~ 1억 7천 2백만원 수준으로 파악됨.

* 이를 평당가로 환산하면 약 96.5만원 ~ 116.9만원 수준임.

* 본건의 전용면적 44.13㎡ (약 13.34평)에 대입하면, 추정 시세는 약 1억 2천 9백만원 ~ 1억 5천 6백만원 범위로 볼 수 있음.

감정가와 시세 비교:

* 본건의 감정가는 3억 2천 8백만원으로, 최근 거래된 주변 시세(약 1억 3천만원 ~ 1억 6천만원)와 비교 시 현저히 높게 책정되어 있음.

* 이는 향후 유찰 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있음.

1.4. 생활정보

주거 환경:

* 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 지역임.

편의 시설:

* 일반적인 근린생활시설 이용 가능함.

교육 시설:

* 역곡초등학교, 역곡중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리함.

주변 시설 (혐오 시설):

* 현재까지 확인된 정보로는 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았음. (추가적인 현장 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재 가능성:

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으며, 'HF 인수조건 변경' 사항과 연관될 가능성이 높음.

* 비록 등기부 및 권리분석상 대항력이 없는 것으로 기재되었으나, 실제 임차인의 보증금(김봉선: 3억 1천 7백만원)을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있어, 투자금액이 크게 증가할 수 있는 중대한 리스크 요인임.

HF 인수조건 변경:

* 한국주택금융공사(HF)와의 조건 변경 사항은 채무의 성격, 상환 방식, 또는 인수 금액에 영향을 줄 수 있으므로, 이에 대한 명확한 확인이 반드시 필요함.

높은 감정가:

* 주변 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있음. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나, 재매각 시 가격 조정이 필요할 수 있는 잠재적 위험을 내포함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물인 JD펠리시티 다세대주택으로, 역곡동 지역에서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있음.

가장 중요한 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인'의 존재 가능성과 'HF 인수조건 변경'으로, 이로 인해 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 검토가 필수적임.

감정가가 주변 실거래가와 상당한 괴리를 보이므로, 유찰을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 엿볼 수 있으나, 앞서 언급된 리스크 요인들을 면밀히 고려하여 신중하게 접근해야 함.

1.7. 투자 포인트

시세 차익 기대:

* 유찰을 통한 저가 매수 시, 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있음.

신축 건물:

* 2021년에 준공된 건물로, 내부 시설의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

지역 내 주거 수요:

* 역곡동 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 또는 매매를 통한 시세 차익 실현 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 328,000,000원

주변 시세 추정 범위 (전용 44.13㎡ 기준): 약 129,000,000원 ~ 156,000,000원

인수 보증금: 0원 (단, '대항력 있는 임차인' 존재 가능성으로 인한 변동 가능성 높음)

제시된 정보만으로는 '대항력 있는 임차인'의 실제 인수 여부 및 'HF 인수조건 변경'으로 인한 구체적인 인수 금액을 정확히 산정하기 어렵습니다. 따라서 본 항목은 참고용으로만 활용하시고, 반드시 현장 조사 및 권리 관계에 대한 전문가 상담을 통해 인수 금액을 확정하신 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

만약 인수할 임차인 보증금이 0원으로 최종 확인되고, HF 관련 조건 변경에 따른 추가 부담이 없을 경우, 주변 시세 범위(약 1.3억 ~ 1.6억)와 높은 감정가를 고려하여, 150,000,000원 ~ 180,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

하지만 만약 김봉선 임차인의 보증금 317,000,000원을 인수해야 한다면, 본 물건에 대한 투자는 매우 신중하게 접근하거나 포기하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.