나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33660 [1] 경기도 김포시 통진읍 가현리 544 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.06.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지(기호 1)는 경기도 김포시 통진읍 가현리에 소재하고,""통진읍행정복지센터""남서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지, 창고, 공장 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 대중교통시설 이용 편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형 토지이며, 현황 ""창고, 야적 등""임.

인접 도로상태

서측 및 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의)), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 농업용창고(철골조 천막지붕, 약450㎡) 및 이동가능한 컨테이너(약24㎡)가 소재하나 감정평가 대상이 아님.

공부와의 차이

본건 토지의 지목은""답""이나, 현황""창고, 물건적치 등""임(창고는 외부에""김포시한우협회""로 표시되어 있음).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 토지의 인접토지와의 경계 및 면적 등은 측량이 필요할 것으로 사료됨.

본건 토지는 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과 문의))에 포함되어 있으며, 경매 감정평가에 적용한 관련 법령과 향후 만약에 보상이 진행되는 경우에 적용되는 법령은 차이가 있으므로 경매 참여 및 입찰 등의 경우에 유의바람.

물건 비고

-지목'답'으로 현황은 창고, 야적 등 임
-농지취득자격증명 제출이 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
-지상에 매각에서 제외되는 농업용창고(철골조 천막지붕, 약450㎡) 및 이동가능한 컨테이너(약24㎡)가소재하여 본 건 토지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 토지 가액은 974,246,000원 임
-정확한 위치와 인접 토지와의 경계 등 별도의 측량을 요하는 상태인 점 등은 경매진행시 참고 바람.
-본건 토지는 개발행위허가제한지역(김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지(미래도시과문의))에 포함되어 있으며, 경매 감정평가에 적용한 관련 법령과 향후 만약에 보상이
진행되는 경우에 적용되는 법령은 차이가 있으므로 경매 참여 및 입찰 등의 경우에 유의바람.
-유치권신고인 금한우영농조합법인로부터 월차임반환청구권등 30,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나 성립여부는 불분명함
-2025.12.4.자근저당권자 김포한강신용협동조합의 유치권배제신청 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33660 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 가현리 544

토지면적: 5353.00㎡ (약 1619.33평)

현재 이용 상태: 답 (현황 창고, 야적 등)

감정가: 1,070,600,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사비앤팩 (등기부상 강제경매 개시 결정 채권자)

특이사항: 중복사건, 유치권, 개발행위허가제한구역, 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

* 위치: 본건 토지는 경기도 김포시 통진읍 가현리에 소재하며, 통진읍행정복지센터로부터 남서측 원거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 농경지와 함께 창고, 공장 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량을 통한 접근은 용이하며, 인근 대중교통 시설 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 도로: 토지는 서측 및 남동측으로 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 토지의 말소기준권리는 을16 근저당권(접수일자 2019-06-13, 채권자 김포한강신용협동조합, 채권금액 504,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 등기부등본상 을16 및 을19 근저당권, 갑9 압류, 갑10-갑16 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 이미 말소 처리되어, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 유치권 관련: 유치권 신고인 금한우영농조합법인으로부터 월차임반환청구권 등 30,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이에 대해 2025.12.4.자로 근저당권자인 김포한강신용협동조합은 유치권 배제 신청을 하였습니다.

* 임차인 현황:

* 금한우영농조합법인: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2025-07-29, 대항력 없음. (비고: 유치권 신고)

* 사단법인전국한우협회김포시 지부: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 토지는 지목상 '답'이나, 현황은 창고, 야적 등 사설 창고 및 물건 적치 장소로 이용되고 있습니다.

* 주변은 농경지와 창고, 공장이 혼재된 지역으로, 산업 및 농업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 본건 토지는 김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권 변화와 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 관공서로는 통진읍행정복지센터가 소재하며, 본건 토지는 이와 남서측 원거리에 위치합니다.

* 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지목과 현황의 불일치: 토지의 지목은 '답'이나, 현재는 허가받지 않은 창고, 야적 등으로 이용 중이어서 관련 법규 위반 소지가 있습니다.

* 농지취득자격증명 필수: 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않습니다. 또한, 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우, 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 물건 존재: 지상에 농업용창고(약 450㎡) 및 컨테이너(약 24㎡)가 소재하며, 이는 본 경매 대상 토지에서 제외됩니다. 이로 인해 토지의 가액이 974,246,000원으로 조정되었습니다.

* 경계 및 면적 확인 필요: 정확한 토지의 위치와 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량을 통해 확인해야 할 필요가 있습니다.

* 개발행위허가 제한: 본 토지는 '김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지'에 포함되어 개발행위허가가 제한됩니다. 사업 진행 시 관련 법령이 변경될 수 있으며, 이는 향후 보상 등에 영향을 미칠 수 있으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

* 유치권 불확실성: 금한우영농조합법인의 30,000,000원 유치권 신고에 대한 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 해결해야 할 법적 문제로 남을 수 있습니다.

* 중복 사건: 중복 사건이 존재할 가능성이 언급되어 있어, 권리 관계 확인에 더욱 신중해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건 토지는 김포시 통진읍에 위치하며, 지목은 '답'이지만 현재는 창고 및 야적장으로 이용되고 있는 상태입니다. 매각 대상에서 제외되는 제시외 건물로 인해 토지 가액이 조정되었으며, 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 유치권 성립 여부의 불확실성 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 개발행위허가제한지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 법규 적용 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 본 토지는 김포 환경재생 혁신복합단지 조성사업 예정지에 포함되어 있어, 사업 추진 시 미래 가치 상승 및 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 5353㎡ (약 1619평)의 상당한 면적은 다양한 사업적 활용 또는 개발 가능성을 제공합니다.

* 즉시 활용 가능성: 현재 창고 및 야적장으로 이용 중이므로, 별도의 시설 투자 없이도 즉각적인 활용 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,070,600,000원

* 매각 제외 물건으로 인한 조정된 토지 가액: 974,246,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 감정가 대비 조정된 토지 가액, 유치권 신고의 불확실성, 개발 제한 지역의 특성 등 다수의 고려 사항이 존재합니다. 따라서 입찰 참여 시에는 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 조정된 토지 가액 및 예상되는 추가 비용(측량, 원상회복 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.