나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33677 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 70-4 로트빌 12층 1204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 ""소사역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.
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교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 소사역 및 노선버스정류장 등이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제12층 제1204호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용하고 있음

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(소사역세권
지구단위계획구역), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33677 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 290,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 70-4 로트빌 12층 1204호

용도: 오피스텔

토지면적: 9.15㎡ (약 2.77평)

토지지분: 9.15㎡ (약 2.77평)

건물면적: 60.93㎡ (약 18.43평)

건물지분: 60.93㎡ (약 18.43평)

건축물 용도: 업무시설 (오피스텔) 및 공동주택 (연립주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제12층

1.3. 평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 소사역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제12층 제1204호.

이용 상태: 오피스텔로 이용 중임.

설비 내역: 기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(소사역세권지구단위계획구역), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, "소사역" 남동측 인근으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 소사역 및 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(소사역세권), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리내역

말소기준권리: 부천시 압류 (2022-11-11)

- 갑2: 노태원 소유권이전 (2016-09-08)

- 을3: 김방호 주택임차권 (2024-03-13 말소, 보증금 340,000,000원, 전입 2022-03-11, 확정 2022-02-16)

- 갑3: 박일성 소유권이전 (2022-04-01)

- 갑4: 부천시 압류 (2022-11-11, 말소기준권리)

- 갑5: 계양세무서장 압류 (2023-07-05, 말소)

- 갑6: 주택도시보증공사 가압류 (2023-07-13, 말소, 225,000,000원)

- 갑7: 한국주택금융공사 강제경매 (2025-06-04, 말소, 374,577,153원)

총 등기부채권액: 565,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 한국주택금융공사(임차인 김방호)

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-11

확정일자: 2022-02-16

배당신고일자: 2024-03-13

대항력: 없음

비고: HF 인수조건 변경

* 신승일

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-11

대항력: 없음

3.3. 권리분석 종합

본건의 말소기준권리는 부천시 압류 (2022-11-11)이며, 이를 기준으로 본건 경매로 인해 을구 3번 주택임차권 (김방호)을 제외한 모든 후순위 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

을구 3번 주택임차권은 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 기재되어 있으나, "한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 특이사항이 있습니다. 또한, 임차인 현황에 대항력이 없다고 명시되어 있고, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, "HF 인수조건 변경"에 대한 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 현재 이용 상태

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

소사역이 인근에 위치하여 금융기관, 병원(세종병원 인근), 상업시설 등 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 업무시설 및 공동주택과 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 다만, 일부 거주자 후기에서 건물 간 간격이 좁아 일조권 침해 가능성, 통신 불량, 잦은 화재경보기 오작동 및 엘리베이터 고장 등이 언급되었으므로 실사 시 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 김방호의 경우 대항력은 없으나 보증금 340,000,000원이 등기부에 기재되어 있습니다. 비록 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높고 인수 보증금 합계가 0원이지만, 혹시 모를 법적 분쟁 및 추가 확인 필요성을 고려해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 압류, 가압류, 강제경매가 등기되었으나, 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 기타 리스크

- HF 인수조건 변경: 해당 조건이 낙찰자에게 미치는 구체적인 영향을 파악해야 합니다.

- 임대 관계 미상: 현재 공실 여부, 임대 수익률 등을 면밀히 조사해야 합니다.

- 주변 환경 관련 언급: 일부 후기에서 제기된 주거 환경 관련 문제점(일조량, 통신, 설비 등)에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 로트빌 오피스텔로, 소사역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어난 입지를 자랑합니다. 2016년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리나 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 김방호 관련 사항과 "HF 인수조건 변경"에 대한 구체적인 내용을 확인하고, 입주민 후기에서 언급된 주거 환경 관련 사항들을 실사 시 꼼꼼히 점검하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

- 소사역 역세권 입지로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 전용면적 60.93㎡ (약 18.43평)의 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합합니다.

- 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 290,000,000원

최근 실거래가:

- 2026년 1월: 240,000,000원 (9층, 60.98㎡)

- 2026년 4월: 220,000,000원 (13층, 60.98㎡)

- 2026년 5월: 250,000,000원 (13층, 60.93㎡)

최근 3개월간 평균 실거래가: (240,000,000 + 220,000,000 + 250,000,000) / 3 = 약 236,666,667원

현 시세는 약 220,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 감정가보다 낮은 시세 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보수적인 접근과 최근 실거래가를 고려하여, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 제시합니다.

* 혐오시설 관련: 주변에서 혐오시설로 언급될 만한 대규모 시설(예: 폐기물 소각장)은 본건 소재지와 직접적인 인접성이 낮아 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 부천시의 전반적인 도시 계획 및 환경 관련 정책 변화는 간접적으로 영향을 줄 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.