나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72499 [1] 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 3층 305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 ""경기도청 북부청사"" 북측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 오피스텔, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 의정부 경전철 ""경기도청 북부청사역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2019년 6월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층건내 4층 406호로서 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

업무용시설(오피스텔)로 이용중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 기계식 주차장 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 사다리형의 토지로 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(2013-06-28) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건폐율:70%이하,용적률:800%이하,층수:3층이상,건축물용도:상업용지(자세한사항은 주택과에서 확인)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 다음과 같은 사항이 집합건축물대장 표제부에 기대되어 있으니 경매진행시 이해관계인은 유의 하시기 바람.

2024.9.23: 건축과-23880 (2024.09.23. 시행)호에따른""위반건축물표시""[위반사항:
무단부설주차장용도변경, 지하1층, 1대,11.5㎡/무단부설주차장용도변경,
지하2층,1대,11.5㎡/무단증축, 지상1층, 업무시설(오피스텔),
조립식패널조,4.5㎡]

2025.02.20: 건축과-4147(2025. 2.20.)호에따른""위반건축물일부시정""[미시정사항:
무단증축,지상1층,업무시설(오피스텔),조립식패널조, 4.5㎡]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72499 (1)

소재지: 경기도 의정부시 신곡동 764-8 스테이션615 3층 305호

용도: 오피스텔

감정가: 127,000,000원

토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

토지지분: 4.636㎡ (약 1.40평)

건물면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

건물지분: 23.907㎡ (약 7.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

집합건물 건축물대장상 건물명: 스테이션615

사용승인일: 2019년 6월 3일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물

건물총면적: 6303.492㎡

건축면적: 451.78㎡

토지면적: 666㎡

건폐율: 67.83%

용적률: 757.95%

해당 호수: 13층 1305호 (제공된 JSON 정보 기준. 현장 확인 필요)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 ""경기도청 북부청사"" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 근린상가 등으로 형성된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 경기도 의정부 경전철 ""경기도청 북부청사역"" 및 다수의 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있어 교통 환경이 우수합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접해 있습니다.

과밀억제권역에 해당하며, 건폐율 70% 이하, 용적률 800% 이하, 층수 3층 이상, 건축물 용도는 상업용지로 제한됩니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 선순위 임차권 등기가 등기부상 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 24일

* 확정일자: 2022년 1월 27일

* 배당신고일자: 2024년 2월 29일

* 대항력: 있음

등기부 요약:

* 을구 1번 (2024년 2월 29일 등기): 주택임차권, 권리자 박효영, 권리금액 125,000,000원, 말소: 인수. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 즉, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 부담해야 합니다.

* 갑구 6번 (2023년 2월 24일 등기): 압류, 권리자 의정부시, 말소 기준 권리.

* 갑구 8번 (2025년 6월 10일 등기): 강제경매, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 125,000,000원, 말소.

물건명세서 참고사항에 따르면, 을구 순위 1번 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 우선변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 일부 또는 전부를 추가로 인수할 수 있음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도청 북부청사 인근에 위치하여 공공기관 종사자 등 안정적인 배후 수요가 예상됩니다.

주변에 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호하며, 오피스텔 및 근린 상가들이 밀집해 있어 지역 상권의 활력을 더하고 있습니다.

경전철역이 인접해 있어 유동인구 유입에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경기도청 북부청사역(경전철) 및 다수의 버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린상가를 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공기관: 경기도청 북부청사가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 건물 편의시설: 기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 등기부상 을구 1번의 임차권이 매수인에게 인수될 수 있으며, 이는 배당 후 잔액 인수 부담으로 이어집니다. 보증금 125,000,000원 전액이 인수될 가능성이 있으므로, 예상 낙찰가 산정 시 매우 중요하게 고려해야 합니다.

* 위반건축물 등재: 건축물대장 표제부에 무단증축(지상 1층, 4.5㎡) 등 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 시정명령 대상이 될 수 있으며, 건축물 사용 및 관리에 제약을 초래할 수 있습니다. 시정 완료 여부 및 관련 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 층수 및 호수 불일치 가능성: 사용자 제공 정보(3층 305호)와 JSON 분석 정보(13층 1305호) 간에 차이가 있습니다. 실제 현장 방문 시 정확한 호수와 층수를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동에 위치한 오피스텔로, 경기도청 북부청사 인근의 편리한 교통 및 행정 접근성을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 장점도 있습니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성과 위반건축물 등재 사실입니다. 특히 임차 보증금 125,000,000원의 인수 여부는 투자 수익성에 직접적인 영향을 미치므로, 배당 현황 및 법원 결정에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 위반건축물에 대한 시정 절차와 비용도 사전에 파악해야 합니다.

이러한 리스크들을 충분히 감안하고, 신중한 분석을 통해 입찰가를 결정해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경기도청 북부청사역이 인접하여 직장인 등 임차 수요 확보에 유리합니다.

* 관공서 인접: 경기도청 북부청사 등 관공서가 가까워 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 상품성이 양호합니다.

* 최근 실거래가 반영: 최근 2~3년간 11,500만원에서 13,200만원 사이의 거래가 있었습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 해당 오피스텔(전용면적 약 23.91㎡)은 다음과 같이 거래되었습니다.

* 2024년 5월 10일: 13,200만원 (14층, 직거래)

* 2024년 1월 23일: 12,000만원 (14층, 직거래)

* 2025년 9월 4일: 11,500만원 (13층, 중개거래)

현재 시세는 11,500만원에서 13,200만원 사이로 형성되어 있으며, 감정가 127,000,000원은 최근 최고가 실거래가와 유사한 수준입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 선순위 임차인 125,000,000원의 보증금 인수 가능성입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액이 낙찰자가 부담해야 할 총액에 포함됩니다. 또한, 위반건축물로 인한 이행강제금 등 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

이러한 인수 보증금과 위반건축물 리스크를 반영하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금 125,000,000원을 고려할 때, 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

위반건축물 관련 부담까지 고려한다면, 이보다 하향하여 입찰하는 것을 권장합니다.

최근 거래가 중 가장 높은 13,200만원을 기준으로 하더라도, 인수 보증금 125,000,000원을 고려하면 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 인지해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건 주변에 특별한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.