나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72498 [1] 경기도 의정부시 민락동 795 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 ""송현고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량진입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 의정부 경전철역인 ""어룡역""이
소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 자동차관련시설 및 제1종 근린생활시설 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 서측,남측 북측으로 폭 약 10 미터의 포장도로(소로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 소로 1류(폭 10m~12m)(접합),
주차장(2015-01-12), 공공주택지구(민락2), 상대보호구역(민락초), 상대보호구역
(산네들유치원), 상대보호구역(송현고), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 으로, 기호 2 (사용승인일 : 2015.12.04)
외 벽 : 인조석 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지 및 타일 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감 등

이용상태

자동차관련시설 및 제1종 근린생활시설(1층 : 근린생활시설(피자가게, 서울우유, 열정국밥,
짬뽕순두부, 아기숱가락, 차량 리프트, 2층 : 주차장, 3층 : 종교시설(천국가는 교회) 및
일부 주거용, 주차관리실 등)으로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설지, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비(턴테이블 등) 등을
갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠ : 일반건축물대장상에 등재된 건물임, 면적 : 35.66㎡).

공부와의 차이

본건 3층의 공부상 용도는 자동차관련시설(주차장)이나, 현황은 종교시설 등으로 이용
중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.1. 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72498 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 795 (신주소: 경기도 의정부시 송현로52번길 6-11)

용도: 자동차 관련시설, 제1종 근린생활시설

감정가: 2,824,776,100원

토지 면적: 562.70㎡ (약 170.23평)

건물 면적: 1122.04㎡ (약 339.41평)

제시외 건물 면적: 35.66㎡ (약 10.79평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 영등포농업협동조합

2.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "송현고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 의정부 경전철 "어룡역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

1.1. 3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형으로 인접지와 평탄하며, 자동차 관련 시설 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로상태

본건은 동측, 서측, 남측, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로(소로)에 접해 있습니다.

1.1. 5. 토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 소로 1류(폭 10m~12m) 접합, 주차장, 공공주택지구(민락2), 상대보호구역(민락초, 산네들유치원, 송현고), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 06월 30일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

1.2. 2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 토지 등기부: 근저당권(을7, 을8, 을9), 압류(갑3), 가압류(갑4).

* 건물 등기부: 근저당권(을7, 을8, 을9), 압류(갑2), 가압류(갑3).

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 28,000,000원, 차임: 1,150,000원

전입/사업일자: 2014-07-30, 확정일자: 2025-08-26, 배당신고일자: 2025-08-26

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2022-02-16, 확정일자: 2025-07-08, 배당신고일자: 2025-07-08

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,500,000원

전입일자: 2023-11-10, 확정일자: 2023-12-05, 배당신고일자: 2025-06-24

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 300,000,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 해당 없음, 확정일자: 해당 없음, 배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,900,000원

전입일자: 2023-05-17, 확정일자: 해당 없음, 배당신고일자: 2025-06-26

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 한

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-06-26, 확정일자: 해당 없음, 배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고:

1.2. 5. 인수 보증금

제시된 자료에 의하면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본 물건은 의정부시 민락2지구 내에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 자동차 관련 시설 및 제1종 근린생활시설로 이용 중임을 감안할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 입지입니다.

1.3. 2. 경쟁 환경

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 경쟁이 있을 수 있으나, 대규모 단지 내 고정 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

1.3. 3. 잠재적 개발 가능성

민락2지구는 계획적인 신도시 개발 지역으로, 향후 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

단지 내 및 인근 상가에 피자가게, 서울우유, 열정국밥, 짬뽕순두부, 아기숱가락 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

1.4. 2. 교육시설

송현고등학교, 민락초등학교, 산네들유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.4. 3. 교통

버스 정류장이 도보 거리에 위치하며, 의정부 경전철 어룡역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시에도 인접 도로망을 통해 원활한 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인

김 , 김 , 한 임차인은 대항력이 있어, 이들의 보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. (다만, 현재 자료상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

1.5. 2. 건물 용도 불일치

본건 건물 3층은 공부상 용도가 자동차 관련 시설(주차장)이나, 현황은 종교시설 등으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 용도 위반에 해당할 수 있으며, 이행강제금 부과 등 행정적 조치의 대상이 될 수 있습니다.

1.5. 3. 제시외 건물

건축물대장에 등재된 35.66㎡ 면적의 제시외 건물(옥탑)이 포함 매각됩니다. 이는 정상적인 매각 대상이나, 현황 파악이 중요합니다.

1.5. 4. 주변 환경

주변에 혐오시설이나 특별한 민원 유발 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 민락동에 위치한 자동차 관련 시설 및 제1종 근린생활시설로서, 대규모 아파트 단지에 둘러싸여 풍부한 배후 수요를 가진다는 장점이 있습니다. 교통 접근성이 양호하고, 지역 개발로 인한 미래 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 용도 불일치와 같은 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 민락2지구 개발의 수혜 지역으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 다양한 업종으로 활용 가능한 넓은 면적의 건물.

* 지역 내 풍부한 고정 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 기대.

* 경전철역 인접으로 인한 대중교통 편의성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 2,824,776,100원을 기준으로 하되, 시세, 경매 물건의 현황, 권리 관계, 명도 가능성, 그리고 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 유무(현재 0원으로 명시), 건물 용도 불일치로 인한 이행강제금 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 부동산 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.