나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72434 [1] 경기도 의정부시 의정부동 431-24 구성타워 지1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ""의정부역(경전철)"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
단둑주택, 공공주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 1호선, 경전철(의정부역) 및 버스정류장이 소재
하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 제15층건중 제지1층 제비01호 외 1개호로서,
외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 인테리어 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 시가지경관지구(2020-06-03), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대
로2류(폭 30m~35m)(2022-10-26)(일반도로)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포
함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중
점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)),중점경관관리구역(2017-12-22)(중점
경관관리구역(시민로-송산로))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72434 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 431-24 구성타워 지하1층 비01호 (신주소: 경기도 의정부시 신흥로 251)

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설)

감정가: 702,000,000원

토지면적: 43.58㎡ (약 13.18평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 303.78㎡ (약 91.90평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOO (에이클래스대부주식회사)

건물 층수: 지하 2층, 지상 15층 (본건은 지하 1층 비01호)

건물 높이: 55.4m

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부역(경전철)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공공주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 1호선 및 경전철 의정부역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 바, 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕의 15층 건물 중 지하 1층 비01호로서 외벽은 돌붙임 및 강화유리, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측 및 남측으로 광대로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류, 대로2류에 접하며, 역사문화환경보존지역(의정부2동성당으로부터 300m 이내), 상대보호구역(성모유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역(경전철, 시민로-송산로)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매유형: 부동산 임의경매입니다.

* 채권자: 에OOOOOOOOOOO (에이클래스대부주식회사)가 채권자입니다.

* 말소기준권리: 2022년 9월 7일자 에이클래스대부주식회사의 근저당권(870,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 기타 등기사항: 등기부등본상 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리관계가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (대항력 있음)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입(사업)일자: 2020년 7월 27일

* 확정일자: 2024년 8월 1일

* 배당신고일자: 2025년 8월 5일

* 특이사항: 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 50,000,000원이 신고되었습니다. 그러나 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 특이사항: 공동담보 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 지역적 특성: 의정부역 인근 상업지대로서, 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 교통 접근성: 의정부역(1호선, 경전철) 및 버스정류장이 인접하여 교통 접근성이 매우 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 업종 및 용도: 본건은 근린상가로 이용 중이며, 건축물대장상 업무시설, 근린생활시설, 교육연구시설 등의 용도로 활용 가능합니다.

* 잠재적 상권 가치: 의정부역을 중심으로 한 지역 개발 및 유동인구의 지속적인 유입으로 향후 상권 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 학교(성모유치원) 및 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 도시계획 및 제한사항: 역사문화환경보존지역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획상의 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 진행되는 경우, 다른 채무자나 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 낙찰가 및 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치하여 교통 및 입지조건이 매우 우수한 근린상가입니다. 다수의 권리관계가 복잡하게 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 경매로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 명도 이후 안정적인 운영이 가능할 것으로 판단됩니다. 다양한 도시계획상의 규제가 존재하나, 일반상업지역이라는 점과 역세권의 입지적 장점을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권의 탁월한 입지: 풍부한 유동인구와 높은 접근성을 확보할 수 있습니다.

* 지역 성장 잠재력: 의정부역 일대의 도시 개발 계획과 맞물려 향후 상권 활성화 및 자산 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로, 명도 완료 시 깔끔한 권리 승계 가능.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인 존재에도 불구하고, 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 보증금이 없습니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린상가 외 업무시설, 교육연구시설 등으로도 활용 가능한 유연성을 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 702,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황과 주변 시세를 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 다만, 지역 내 상가 시장의 경쟁 상황, 예상 임대 수익률, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재로서는 감정가 이하에서 보수적인 접근을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.