나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51550 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 20-25 가람제이에스빌 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌동 주민센터"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철6호선 ""역촌역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) 및 근린생활시설 건물 내 제6층 제601호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 외장석재마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)으로 이용중임.
(후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 세장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 역말로 및 진흥로1길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

주소: 서울특별시 은평구 역촌동 20-25 가람제이에스빌 6층601호

건물명: 가람JS빌

용도: 도시형생활주택 (건축물대장 상 다세대주택 및 근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 01월 08일

건물 층수: 총 6층 중 6층

1.2. 경매 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51550 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 267,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

건물면적 (전용면적): 29.95㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동 주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능합니다.

본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 "역촌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

토지형상: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지입니다.

인접도로: 본건 서측 및 남측으로 역말로 및 진흥로1길과 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황 요약

말소기준권리: 2025년 06월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기부 을구 5번).

등기부채권 총액: 280,000,000원.

3.2. 주요 권리 분석 (임차인 분석 포함)

임차인: 선지우 (주택도시보증공사)

보증금: 280,000,000원

전입일자: 2021년 10월 22일

확정일자: 2021년 10월 18일

대항력: 있음 (등기부 을구 3번 주택임차권 등기).

본건 임차인은 확정일자 및 전입일자상 선순위로서, 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금 280,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본 물건은 역촌역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 공공시설, 교육시설 등이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변 지역은 주거 중심 지역으로, 향후 지역 개발 계획이나 활성화 추이에 따라 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

편의시설: 역촌동 주민센터가 인접해 있으며, 다수의 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 역촌초등학교, 신진과학고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의사항

지하철 6호선 역촌역을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 투자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 본건의 감정가 267,000,000원을 초과하는 금액으로, 실제 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 건물 및 기타 리스크

건물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 상의 대공방어협조구역 등 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 시 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 6호선 역촌역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 감정가를 초과하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 해당 물건은 인수되는 보증금을 포함한 총 지출 비용과 부동산 자체의 가치를 면밀히 비교 분석하여 신중하게 접근해야 하는 고위험 고수익 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 역촌역과의 접근성이 우수한 역세권 입지.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 및 소형 주택 수요에 대한 기대감.

* 2018년 신축으로 비교적 최신 건축 연도를 갖춘 건물.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 건물의 전용면적(29.95㎡, 약 9.06평)과 유사한 주변 다세대주택의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 평당 약 1,670만원에서 2,260만원 수준으로 시세가 형성되어 있습니다.

본건 건물이 2018년 신축으로 주변 시세 대비 신축성이 있고, 6층이라는 점을 고려할 때, 부동산 자체의 순수 가치는 대략 205,000,000원에서 230,000,000원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가는 267,000,000원이지만, 이는 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 280,000,000원보다 낮은 금액입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 가장 큰 투자 위험 요소는 280,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담입니다. 투자자는 입찰가와 인수 보증금의 합계 금액이 부동산의 실제 가치를 초과하지 않도록 매우 신중한 분석이 필요합니다.

부동산 자체의 현 시세와 신축 연도를 고려하여 보수적으로 산정한 부동산 가치 범위(약 205,000,000원 ~ 230,000,000원)와 인수 부담금을 종합적으로 감안할 때, 입찰가는 해당 부동산 자체의 가치 범위 내에서 신중하게 결정되어야 합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

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