나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경996 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 344-6 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 창천동 소재 ""서대문우체국"" 북서측 인근에 소재하는 연희동성캐슬2차 제1층 제101호 외 12개호로서 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대이며 근린생활시설, 서대문우체국, 연세대학교 등이 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(신촌역 및 홍대입구역)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상6층 내 1층 101호 외 12개호로서
(사용승인일:2025.01.31)
외벽 : 석재붙힘 등
내벽 : -
창호 : 시스템창호임.

이용상태

본건은 공부상 근린생홯시설(사무소) 및 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 약 4~5m 내외의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장조사 당시 전체 건물이 폐문부재 상태이고 전체 구분건물이 공실인것으로 탐문조사됨.

물건 비고

1.일괄매각
2.토지가격은 구분건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경996 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 344-6

용도: 다세대주택

감정가: 53억 3천 8백만원

토지면적: 4130.00㎡ (약 1249.4평)

토지지분: 295㎡ (약 89.2평)

건물면적: 415.28㎡ (약 125.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 건물 개요

건물명: 연희동성캐슬2차

사용승인일: 2025년 01월 31일

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

규모: 지하 1층, 지상 6층

전체 동 건물 면적: 542.62㎡

세대수: 총 13개 호 (감정평가서 기준)

본건 건물 면적: 415.28㎡ (약 125.7평)

1.2. 입지조건

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 344-6번지로, "서대문우체국" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 밀집한 주거지대이며, 근린생활시설, 서대문우체국, 연세대학교 등이 인접하여 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 신촌역 및 경의중앙선/공항철도 홍대입구역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 접면: 본건 토지는 북동측으로 약 4~5m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

규제사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

2. 권리분석

2.1. 소멸되는 권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 말소기준권리(토지 등기부: 2021.06.24. 을5 근저당권, 집합건물 등기부: 2025.05.15. 을1 근저당권) 이후에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

이에 따라 선순위 가처분(양천신용협동조합)을 포함한 여러 가압류, 압류, 근저당 및 담보물권 등이 소멸 대상에 포함됩니다.

2.2. 소멸되지 않는 권리

가장 주의해야 할 사항은 주식회사 신아종합건설로부터 공사대금 220,821,422원의 유치권 신고가 접수되었다는 점입니다. 유치권 성립 여부는 불분명하나, 만약 유치권이 적법하게 성립된 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

또한, '대지권미등기' 상태로, 각 구분건물의 대지권 비율이 현재 등기부상 명확히 등재되지 않아 소유권 이전 및 관리에 추가적인 확인이 필요합니다.

2.3. 임차인 현황

임차인 관련 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상이며, 현장 조사 당시 전체 건물이 폐문부재 상태이고 전체 구분건물이 공실인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됨. 임대 관계가 불분명하므로, 입찰 전 철저한 현황 조사가 필요합니다.

3. 입지 및 상권분석

3.1. 주변 환경

본 건은 서울 서대문구 연희동에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택 등 다양한 주거 형태와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 연세대학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어 대학가 주변의 활기찬 분위기와 주거 편의성을 동시에 갖추고 있습니다.

3.2. 교통 편의성

차량 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치합니다. 지하철 2호선 신촌역과 경의중앙선/공항철도 홍대입구역을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

3.3. 지역 시장 동향

최근(2026년 3월) 주변 연희동 일대의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 35.4㎡~61.45㎡의 매물이 1억 9천만원에서 3억 7천만원 사이에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시, 제곱미터당 약 536만 원에서 642만 원 수준입니다.

본건과 같이 신축된 건물(2025년 사용승인)의 경우, 비교적 높은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다. 그러나 최근 거래 사례와 본건의 감정가(53억 3천 8백만원) 사이에는 상당한 괴리가 존재합니다.

3.4. 주변 시설

* 주요 교육시설: 연세대학교

* 생활 편의시설: 서대문우체국, 각종 근린생활시설, 마트 등

* 교통 시설: 지하철 신촌역, 홍대입구역, 다수의 버스 노선

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 직접적으로 본건과 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

본 건은 신촌 및 홍대입구역과 인접하여 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 지역 내 근린생활시설 이용도 편리합니다.

4.2. 교육시설

인근에 연세대학교가 위치하며, 주변 지역은 교육 환경이 우수한 편입니다.

4.3. 주거 환경

신축 건물로 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 지역은 주거지로서 안정적이며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권 (Lien)

총 220,821,422원의 유치권이 신고되어 있어, 해당 유치권이 법적으로 인정될 경우 낙찰자가 이를 부담해야 하는 위험이 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 관련 법적 절차에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

5.2. 대지권 미등기 (Undeclared Land Rights)

구분건물에 대한 대지권이 현재 등기되지 않은 상태입니다. 이는 토지 소유권이 각 구분건물에 대해 명확히 배분되지 않았음을 의미하며, 추후 소유권 이전, 재건축, 재개발 등에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

5.3. 권리관계 복잡성

여러 채권자 및 권리관계가 등기되어 있었으며, 복잡한 권리 관계는 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

5.4. 감정가와 시세의 괴리

감정가(53억 3천 8백만원)가 최근 개별 호실 매매가 분석 결과의 추정가(약 31억~47억 원 범위)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 고가 낙찰 위험 또는 감정가의 신뢰도에 대한 검토가 필요합니다.

5.5. 공실 위험

현장 조사 시 공실 상태로 확인되었으며, 즉각적인 임대 수입 발생이 어렵다는 점을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 신축(2025년 사용승인) 다세대주택으로, 우수한 입지와 교통 환경을 자랑합니다. 그러나 2.2억 원에 달하는 유치권 문제와 대지권 미등기라는 등기상 이슈는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 조사와 함께 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 감정가와 시장 시세 간의 괴리 또한 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축 건물

2025년에 사용승인된 최신식 건물로, 현대적인 설계와 설비를 갖추고 있어 경쟁력이 높습니다.

7.2. 입지적 강점

서울 서대문구 연희동이라는 우수한 입지는 주거 선호도가 높으며, 신촌 및 홍대 상권과의 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보에 유리합니다.

7.3. 잠재적 가치

유치권 및 대지권 미등기 문제를 명확히 해결할 경우, 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 넓은 토지 면적은 개발 잠재력으로 이어질 수 있습니다.

7.4. 일괄 매각

4130㎡의 넓은 토지와 건물 전체가 일괄 매각됨에 따라, 단독 소유를 통한 향후 개발 또는 운영 계획 수립에 유리할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건은 신축 건물임에도 불구하고 유치권, 대지권 미등기 등 복합적인 리스크 요인을 안고 있으며, 감정가 대비 시장 시세의 차이를 고려해야 합니다. 특히 신고된 유치권(2억 2천만원)의 처리 비용을 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가: 53억 3천 8백만원

추정 시세 (개별 호실 기준 환산): 약 31억 ~ 47억 원 (본 건 토지/건물 전체 가치와 직접 비교는 어렵습니다.)

최소 인수 채권액 (경매 개시 채권자): 약 28억 7천 8백만원

따라서, 유치권의 법적 효력 유무 및 그 처리 비용, 대지권 미등기 문제 해결 비용, 향후 법적 분쟁 가능성 등을 감안하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

리스크를 감안한 예상 입찰가는 35억 원 ~ 40억 원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

다만, 유치권 문제가 해결되지 않은 상태에서의 입찰은 매우 위험하므로, 사전에 유치권 관련 조사를 철저히 진행하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.