나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10245 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제107동 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10245 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제107동 제3층 제301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10245
• 주소: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제107동 제3층 제301호
• 감정가: 321,000,000원
• 최저가: 256,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10245 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제107동 제3층 제301호 | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 256,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10245 (1)입니다.

소재지는 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제107동 제3층 제301호입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본건은 다세대주택(토지/건물 일괄매각)으로, 부동산강제경매 물건입니다.

감정가: 321,000,000원

토지 면적: 26.46㎡ (약 8.0평)

건물 면적 (전용면적): 40.01㎡ (약 12.1평)

2. 물건 현황 및 감정 요약

2.1. 물건의 구조 및 이용상태

본건은 2020년 9월 16일에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 중 제3층 제301호입니다.

외벽은 석재붙임마감 등으로 처리되었으며, 창호는 새시창호마감입니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용계획

본건 토지는 부정형의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 추후 개발 행위 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 '항동푸른수목원' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

도심 속에서도 녹지 공간(푸른수목원) 접근성이 양호하여 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

3.2. 교통 환경

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 사정은 양호한 편으로 판단됩니다.

3.3. 상권 분석

주변에 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

다만, 대형 상권 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.

(제시된 자료에는 혐오시설에 대한 정보가 없습니다.)

3.4. 생활 정보

인근의 '항동푸른수목원'은 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 휴식 및 여가 활동에 유리한 환경입니다.

학군 및 병원 등 상세 생활정보는 별도 확인이 필요합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건의 형태

본건은 소유자(백OO)와 채무자(백OO)가 동일한 부동산강제경매 물건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

4.2. 특이 및 주의 사항

별도등기 있음: 등기부등본상 별도등기(토지에 대한 별도의 등기)가 존재할 수 있으므로, 해당 등기 내용을 반드시 확인하여 인수 여부를 파악해야 합니다.

대항력 포기 조건 매각: 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수할 위험이 해소되어 권리관계가 매우 깨끗해지는 매우 긍정적인 조건입니다.

임대관계 미상: 현재의 정확한 임대차 관계는 미상인 상태이므로, 잔금 납부 후 명도 진행 시 실거주 여부 및 명도 협의가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

별도등기 내용 확인: 등기부상 별도등기 내용에 따라 추가적인 권리관계의 복잡성이 발생할 수 있으므로, 해당 등기 사항을 면밀히 분석해야 합니다.

토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역 등 건축 행위에 대한 제한 사항들이 존재하므로, 재건축/리모델링 등 향후 행위 시 규제 준수가 필요합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 사용승인일이 2020년 9월 16일로 비교적 신축급 다세대주택이라는 큰 장점을 가지고 있습니다.

가장 큰 투자 포인트는 임차인의 대항력이 주택도시보증공사에 의해 매수인에게 포기된다는 조건입니다. 이는 낙찰자 입장에서 복잡한 명도 및 보증금 인수 부담을 덜어주는 매우 유리한 조건입니다.

별도등기 확인 및 임대차 관계 조사를 통해 입찰 여부를 결정해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 리모델링 비용 부담이 적습니다.

2. 권리관계의 명확성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자의 임차보증금 인수 리스크가 해소되어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

3. 양호한 입지: '항동푸른수목원' 인근의 쾌적한 주거 환경 및 버스 정류장 인접으로 교통 접근성이 양호합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계