나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10298 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제7층 제701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10298 [1] 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제7층 제701호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10298
• 주소: 서울특별시 강서구 공항대로4길 11 에스엠파크빌, 제103동 제7층 제701호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10298 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로4길 11 에스엠파크빌, 제103동 제7층 제701호 | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 202,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10298 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 1377 에스엠파크빌 제103동 제7층 제701호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 단지형 다세대)

감정가: 253,000,000원

토지면적: 14.65㎡ (약 4.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하며, 지하철 5호선 송정역 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 서측 및 남측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제7층 제701호에 해당합니다.

건축물 사용승인일은 2018년 4월 26일입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다.

특히, 임차인 김민호의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있어, 권리관계 분석 시 해당 조건을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권 및 생활정보

본 물건이 위치한 공항동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지하철 5호선 송정역 역세권에 자리 잡고 있어 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 학교 등이 인접해 있어 주거 환경 또한 비교적 안정적입니다. 공항 접근성이 뛰어나 관련 종사자나 공항 이용객의 수요도 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중에 있으며, 가축사육제한구역, 도시기타 용도지역지구 기타(건축물 최고높이 제한), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 더불어, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니, 거래 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다. 현재 공부와의 차이는 없습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 주택도시보증공사(HUG)와의 보증금 반환 및 임차권 말소 조건이 매각에 포함되어 있어, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

또한, 공항 관련 보호구역 및 건축물 높이 제한, 토지거래계약 허가구역 지정, 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 재산권 행사나 개발에 있어 제약이 될 수 있습니다. 주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 송정역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 도시형생활주택으로 이용되고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 잠재력이 있습니다. 감정가는 2억 5,300만원으로, 면적 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 조건, 그리고 복잡한 토지이용계획 및 제한사항 등은 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 요소입니다. 명확한 임차인과의 협상 및 법적 절차, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 할 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

* 지하철 5호선 송정역 역세권 입지

* 도시형생활주택으로 실거주 및 임대수익용으로 활용 가능

* 주변 근린생활시설 및 학교 인접으로 생활 편의성 우수

* 향후 지역 개발 가능성 (도시관리계획 입안 중)

* 경매 시 시세 대비 저렴한 취득 기회 모색 가능 (단, 권리관계 분석 철저히 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계