나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경541 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제7층 제712호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""서울세관구로지원센터"" 서측 인근에 위치하고 있으

며, 주위는 오피스텔, 아파트형 공장 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""독산역"" 등이 소재

하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2021.09.09자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

15층 건물 내 개별호수로서,

외 벽 : 페어글래스 창호 및 외장석재 등 마감

창 호 : 페어글래스 창호

이용상태

기호 (1) : 공실

기호 (2) : 상호명 : 인사이드카로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 스프링클러, 화재탐지기 등이 되어 있

음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 공장 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복4차선 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접

합), 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법

률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 : 제2015-225호)<건축법>,

장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)(지반

+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국

가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및

공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지

역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경541 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5, 지밸리더리브스마트타워 제7층 제712호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설)로 등재)

사용승인일: 2021년 09월 09일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 4층 ~ 지상 15층

총 세대수: 407호

1.3. 면적 및 감정평가 현황

토지면적: 9.77㎡ (약 2.95 평)

토지 지분: 9.77㎡ (약 2.95 평)

건물면적 (전용면적): 38.48㎡ (약 11.64 평)

건물 지분: 38.48㎡ (약 11.64 평)

감정가: 240,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 입지

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울세관구로지원센터" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트형 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본 건물은 G밸리(구로디지털단지/가산디지털단지) 내에 위치하며, 이는 IT 및 지식기반산업이 집적된 서울의 주요 산업 중심지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

지하철 1호선 독산역이 인근에 위치하고 있으며, 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역 또한 도보 또는 대중교통으로 접근 가능하여 이용이 편리합니다.

서부간선도로 지하화 사업 등이 진행 중으로 향후 교통 여건이 더욱 개선될 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

기타 토지이용계획 및 제한사항으로는 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 분석 (말소기준권리 포함)

본건의 등기부등본 요약 결과, 말소기준권리는 2021년 12월 28일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 405,600,000원)입니다.

이 외에도 소유권보존, 소유권이전, 국민은행 임의경매, 하나카드 가압류, 금천구 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 경매 절차가 진행됨에 따라 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 413,288,173원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 오 (성명 오금순)

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 04월 10일

대항력: 없음

본건의 임차인 오 는 전입일자(2025-04-10)는 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항이며, 정확한 임대차 관계 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도 등기가 존재합니다.

* 토지(을구 18번 구분지상권설정등기)

이는 토지에 대한 구분지상권이 설정되어 있어, 해당 구분지상권의 내용에 따라 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인 중 하나입니다.

4. 상권 및 건물 현황

4.1. 건물 개요 (용도, 구조, 사용승인 등)

본 건물은 2021년 9월 9일 사용승인을 득한 신축에 가까운 지식산업센터(공장)입니다.

철근콘크리트구조로 이루어져 있으며, 외벽은 페어글래스 창호 및 외장석재 등으로 마감되었습니다.

총 15층 규모에 407개의 호실로 구성되어 있으며, 지하에는 주차장, 공용창고, 세미나실 등이 포함되어 있습니다.

4.2. 상권 특성 및 배후수요

본 건물은 가산디지털단지(G밸리) 내에 위치하여 IT, 첨단산업 관련 기업들의 밀집도가 매우 높습니다.

약 1만여 개 기업과 16만여 명의 근무자가 상주하는 서울의 대표적인 산업 허브로서, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

주변에 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 직주근접 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 업무 지구에 위치하여 은행, 식당, 병의원 등 다양한 편의 및 업무 지원 시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 주변 환경

안양천 수변공원과 연결될 수 있는 공원화 계획이 진행 중인 지역으로, 쾌적한 비즈니스 환경 조성이 기대됩니다.

직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크 (구분지상권)

본 건의 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '을구 18번 구분지상권설정등기'입니다.

이는 타인에게 토지의 일부 공간에 대한 사용권을 부여한 것으로, 건축물의 이용이나 향후 재건축, 증축 시 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다. 구분지상권의 구체적인 내용(범위, 존속기간 등)을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 법규 및 행정상 리스크

본 건은 준공업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 법규 및 규제를 받고 있으며, 특히 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 산업 관련 법규 적용 대상입니다.

이러한 규제들은 향후 건물 용도 변경이나 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 공실 및 활용도 리스크

감정평가 요약상 본 건물 내 일부 호실(기호 1)은 공실 상태입니다.

407개 호실에 달하는 지식산업센터 내에서 공실률이 높은 경우, 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

전용면적 38.48㎡의 소형 유닛으로, 특정 업종의 수요가 제한적일 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 리스크

토지이용계획 상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 환경 관련 규제에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 주요 산업 허브인 G밸리 내에 위치한 최신식 지식산업센터로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

신축 건물이라는 장점이 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 등기되어 있어 이는 상당한 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리관계 및 구분지상권의 정확한 내용을 면밀히 분석하고, 공실 위험과 시장 상황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* G밸리라는 입지적 강점 및 IT/첨단산업의 중심지라는 가치.

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로 현대적인 시설 이용 가능.

* 안양천 수변공원 조성 등 주변 환경 개선 사업 추진으로 미래 가치 상승 기대.

* 풍부한 기업체 및 근로자 배후 수요.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액(240,000,000원)을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재 및 그 내용에 따른 실질적 가치 하락분.

* 향후 건물 활용 및 재산권 행사에 미치는 영향.

* 인근 유사 물건의 시세 및 공실률, 임대 수익률.

* 명도 과정에서의 예상되는 난이도.

* 경매 관련 제반 부대 비용 (취득세, 법무사 비용 등).

* 현재 시장 상황 및 경기 전망.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 구분지상권이라는 중대한 권리상 리스크가 존재하므로, 입찰 참여 전 반드시 해당 권리의 상세 내용을 확인하고 전문가와 상담 후 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.