나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10254 [1] 서울특별시 구로구 온수동 12-2 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10254 [1] 서울특별시 구로구 온수동 12-2 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10254 | 소재지: 서울특별시 구로구 온수동 12-2 제4층 제401호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 250,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10254 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10254 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 온수동 12-2 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

토지 지분율: 2042.00%

건물면적: 34.41㎡ (약 10.41평)

건물 지분율: 3440.99%

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 권OO

채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

주의사항: 상기 특이사항 확인 필요

1.2. 입지 조건

본 물건은 서울특별시 구로구 온수동에 위치하며, 지하철 1호선과 7호선 환승역인 '온수역' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다. 제반 차량의 진출입이 가능하며, 온수역 및 다수의 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕을 갖춘 지상 6층 건물 중 제4층 제401호입니다. 사용승인일은 2019년 8월 14일로 비교적 신축 건물에 속합니다. 외벽은 석재타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 공부상 '다세대주택(방3, 거실 및 주방, 화장실 등)'으로 되어 있으며, 확장 발코니 면적이 포함되어 있습니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 평탄하게 조성된 유사 사다리형이며, '도시형생활주택(단지형다세대주택)' 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로는 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(온수역일대), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

등기사항전부증명서상 토지 표시는 합병 후 '서울특별시 구로구 온수동 12-2'로 기재되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자 겸 채무자는 권OO입니다.

가장 중요한 권리사항은 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 점입니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 포기한다는 조건이므로, 매각 후 명도 과정이나 임대차 관계에서 특별한 문제가 발생하지 않을 가능성이 높습니다. 하지만 해당 조건의 구체적인 내용과 효력은 다시 한번 면밀히 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.5. 상권 분석

본 물건은 온수역을 중심으로 형성된 지역 상권 내에 위치합니다. 주변에 다세대주택과 함께 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이 발달해 있습니다.

1.6. 생활 정보

지하철 1, 7호선 온수역이 도보 이용 가능한 거리에 있어 서울 도심 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 주변에는 마트, 병원, 식당 등 생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 집합건축물대장 현황도, 외관, 탐문 등을 기준으로 조사되었습니다. 따라서 실제 내부 상태나 이용 현황이 공부와 다를 수 있으며, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다. 또한, 임차인의 대항력 포기 조건은 긍정적이나, 계약 조건 및 관련 서류를 철저히 검토해야 합니다.

1.8. 종합 의견

서울 구로구 온수동에 위치한 본 다세대주택은 온수역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 기본적인 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높을 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 관련 리스크를 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 다만, 현장 방문 시점의 제한 사항과 임대 관계 미상 등의 부분을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

- **최고의 입지:** 지하철 1, 7호선 온수역 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

- **신축급 건물:** 2019년 준공된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 리모델링 비용 등 추가 지출이 적을 수 있습니다.

- **안정적인 명도:** 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 명도 부담을 완화시킬 수 있습니다.

- **생활 편의성:** 온수역 주변의 다양한 상업시설 및 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

- **지역 개발 가능성:** 온수역 일대 지구단위계획구역 지정으로 향후 지역 발전 및 가치 상승의 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계