나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경531 [1] 서울특별시 금천구 가산동 371-106 가산더블유센터 제지1층 제비115호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1,7호선 가산디지털역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 1,7호선 가산디지털단지역 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건물 내 제지1층 제비115호로
외벽 : 복합판넬 및 강화유리마감등
내벽 : 몰탈위페인팅마감등

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 주차장설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경531 (1)

물건소재지: 서울특별시 금천구 가산동 371-106

건물명: 가산더블유센터

구분: 구분건물

용도: 지식산업센터

토지면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

건물면적: 86.94㎡ (약 26.30평)

감정가: 310,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1,7호선 가산디지털역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1,7호선 가산디지털단지역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 도로상태

본건 건물 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류(폭 20m~25m), 일단의 공업용지 조성사업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한지역, 공항시설법에 따른 장애물 제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 국가산업단지, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 산업시설구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 등기부현황

집합건물 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 10월 16일 접수된 하나은행의 근저당권(을3)이며, 이 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리

하나은행 근저당권 (을3), 접수일자: 2020-10-16, 채권금액: 300,000,000원

* 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리인 근저당권(을3)은 매각으로 소멸되나, 물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 대지권의 목적인 토지(별도등기)에 대한 을구 3번 지상권 설정등기가 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 다만, 등기부요약에서는 을구 3번이 근저당권으로 기재되어 있어, 권리 종류 및 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인현황

* 임차인: 주식회사라온에프앤씨

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임대차 관계는 파악되지 않았으나, 명시된 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 상업시설

본건이 위치한 가산디지털단지는 대표적인 IT 및 산업단지로, 다수의 지식산업센터와 오피스 빌딩이 밀집해 있으며, 이에 따른 풍부한 근린생활시설(식당, 카페, 쇼핑몰, 은행 등)이 발달해 있습니다. 이는 사업체 운영에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있음을 의미합니다.

* 지역 특성

업무 및 산업 중심지로서 유동인구가 많으며, 관련 종사자들의 소비 활동이 활발한 지역입니다. 지식산업센터의 공급이 꾸준히 이루어지고 있어 관련 업종의 경쟁도 치열할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 주변 편의시설

가산디지털단지역 인근으로 롯데아울렛, 현대아울렛, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰이 위치해 있어 쇼핑 및 여가 활동이 편리합니다. 또한, 다양한 금융기관, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 주변 혐오시설

본건 소재지는 대표적인 업무지구 및 산업단지로서, 일반적으로 주거 지역에 나타나는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 납골당 등)은 현재까지 보고된 바 없으며, 주변 환경이 쾌적하게 관리되고 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 별도등기

토지 등기부에 별도의 등기가 존재한다는 점은 해당 토지에 대한 소유권 외 별도의 권리관계가 설정되어 있을 가능성을 시사합니다. 이는 추후 토지 사용 및 매각 절차에 영향을 미칠 수 있으며, 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

* 권리분석 상이

집합건물 등기부요약과 물건명세서 참고사항 간에 을구 3번 권리의 종류(근저당권 vs 지상권) 및 매각 후 인수 여부에 대한 상이한 정보가 있습니다. 등기부상으로는 근저당권이자 말소기준권리로 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 물건명세서에는 지상권으로 추정되는 권리가 인수된다고 명시되어 있어, 이에 대한 명확한 법률적 검토가 시급합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

다수의 도시계획적 규제(국가산업단지, 과밀억제권역 등)가 존재하여 향후 용도 변경이나 증축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본건은 가산디지털단지역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 여건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 토지에 대한 별도등기가 존재하고, 등기부와 물건명세서 상의 권리관계에 대한 상반된 정보가 있어 이에 대한 철저한 권리 분석 및 법률 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 뛰어난 입지: 가산디지털단지역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변 상업 및 업무시설 이용이 용이합니다.

* 활성화된 상권: IT 및 첨단 산업 중심지로 관련 기업 및 종사자들의 수요가 풍부하여 임대 및 사업 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

* 넓은 건물 면적: 약 26.30평의 넓은 전용 면적은 다양한 업종의 사무실 또는 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 상기 '잠재적 리스크' 섹션에서 언급된 권리관계의 불확실성 및 별도등기의 존재 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰가율은 약 70%~85% 수준에서 형성될 것으로 예상되나, 권리 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서, 정확한 권리관계 확인 후 시장 상황 및 예상 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. (예상 입찰가 범위: 217,000,000원 ~ 263,500,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.