나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10299 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제8층 제804호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10299 [1] 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제8층 제804호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10299 | 소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제8층 제804호 | 감정가: 272,000,000원 | 최저가: 272,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10299 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10299 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제8층 제804호

용도: 오피스텔

감정가: 272,000,000원

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

건물면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

구분건물 감정평가요항표 요약:

위치 및 주위환경: 천왕초등학교 동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 도보 약 10분 거리에 지하철 7호선 천왕역이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층, 지상 9층 건물 내 제8층 제804호입니다. (사용승인일 2020년 1월 20일)

외벽: 석재붙임 마감 등.

내벽: 벽지 및 타일붙임 등.

창호: 샷시 창호 등.

이용상태: 오피스텔로 사용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 세장형 토지로, 공부상 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설(일반음식점) 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 천왕로 및 북서측으로 천왕로2길 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

1.3. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 구로구 천왕동에 위치하며, 천왕초등학교 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 다양한 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 특히 지하철 7호선 천왕역이 도보 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동도 용이합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 물건의 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있습니다. 또한, 도로, 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청 확인 필요), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할, 위탁고도: 해발 165m), 도시개발구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 도시계획 및 각종 제한사항은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 최OO이며, 채무자는 최OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주의사항으로, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 명도 진행 시 임차인과의 관계에서 복잡성이 야기될 수 있음을 시사하므로, 상세 내용은 별도로 확인하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 상권분석

물건지 주변으로는 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 지하철 천왕역 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동 인구 및 상업 활동이 활발하게 이루어질 것으로 예상됩니다. 공부상 토지이용계획에 제2종근린생활시설(일반음식점) 등이 포함되어 있어, 향후 상가로의 활용 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 생활정보

교육 환경으로는 천왕초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다. 교통 측면에서는 지하철 7호선 천왕역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장도 가까이에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

1.8. 혐오시설 검색

현재까지 파악된 정보에 따르면, 물건지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 시설에 대한 보다 상세하고 정확한 정보는 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

1.9. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 잠재적인 리스크 요인을 가지고 있습니다. 첫째, 임차인 및 임차권승계인의 대항력 포기조건 매각 사항은 명도 과정에서 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 둘째, 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차 계약 관련 세부 조건에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 셋째, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 행위 제한 여부를 반드시 확인해야 합니다. 마지막으로, 감정평가서에 명시된 바와 같이, 내부 구조가 건축물대장상의 현황과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 실물 확인이 필수적입니다.

1.10. 투자 포인트

본 물건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔입니다. 지하철 7호선 천왕역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 업무시설 외에 제2종근린생활시설 등으로도 활용 가능성이 있어 다목적 활용이 가능합니다. 현재 감정가와 주변 시세를 비교 분석하여 시세 차익을 기대해볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 천왕동에 위치한 오피스텔로, 지하철 7호선 천왕역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이며 주변에 생활 편의시설과 주거 단지가 잘 갖춰져 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 임차인 대항력 포기조건 매각, 교육환경보호구역 지정 등 권리관계 및 법적 제한 사항에 대한 철저한 사전 조사와 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 면밀한 분석을 거친다면, 안정적인 시세 차익과 임대 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자 대상이 될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계