나이스옥션 법원경매 통영 2023타경5122 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 OOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 "오비마을" 동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호 ② 토지까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "도로 등"으로 이용 중입니다.
○ 기호 ②: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "도로 등"으로 이용 중입니다.
○ 기호 ③: 급경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "자연림"으로 이용 중입니다.
○ 기호 ④: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "택지조성공사 중인 토지"입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ③: 본건은 지적도상 맹지입니다.
○ 기호 ④: 현황 "도로"로 이용 중인 본건 기호 ①, ②를 통해 차량 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ① 토지
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

○ 기호 ② 토지
자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

○ 기호 ③, ④ 토지
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 기호 ①, ② 토지는 공부상 지목 "답"이나, 현황 "도로 등"으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 기호 ①, ② 토지는 "도로 등"으로 이용되고 있어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 그 불리한 점을 감안하여 감정평가하였습니다.

(2) 본건 기호 ①, ④ 토지는 거제시로부터 건축허가를 득한 것으로 탐문조사되었으며, 기준시점 현재 토목공사가 상당부분 진행된 토지로서 이를 고려하여 감정평가하였습니다.

(3) 본건 기호 ③ 지상에 육안으로 확인되는 분묘는 없는 것으로 추정되나, 대상물건의 성격상 분묘가 소재할 가능성이 있으니 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

(4) 본건 기호 ③, ④ 지상에 소재하는 활잡목 등 경제적 가치가 없는 것으로 판단되는 입목은 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

(5) 본건 기호 ④ 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 컨테이너 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 용이하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각임.
-목록[1,2] 농지취득자격증명 요함(별첨 거제시 연초면 사실조회회신 참조, 미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
-목록[1,2] 현황 도로 등으로 이용 중이며 이를 감안하여 평가 함.
-목록[1,4] 거제시로부터 건축허가를 득한 것으로 조사되며, 토목공사가 상당부분 진행 되었음을 감안하여 평가 함(건축허가에 관한 사항은 관할관청에 확인 요함).
-목록[4] 택지조성공사 중인 토지이며, 지상 이동이 용이한 컨테이너 등은 평가 및 매각 제외.
-목록[3] 육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2023타경5122 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 산97

용도: 임야

감정가: 2,519,974,000원

토지면적: 15,864.00㎡ (약 4,800평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 "오비마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건 기호 ② 토지까지 차량 접근이 가능하며, 거제시의 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접도로 상태: 기호 ③ 토지는 지적도상 맹지입니다. 기호 ④ 토지는 현황 "도로"로 이용 중인 본건 기호 ①, ②를 통해 차량 출입이 가능합니다.

토지이용 및 형태:

* 기호 ①: 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 현황 "도로 등"으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 "답"이나 실제 이용 현황은 도로로 사용되고 있습니다.

* 기호 ②: 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 현황 "도로 등"으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 "답"이나 실제 이용 현황은 도로로 사용되고 있습니다.

* 기호 ③: 급경사지에 위치한 부정형 토지로서, "자연림"으로 이용 중입니다.

* 기호 ④: 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, "택지조성공사 중인 토지"입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 ①, ②, ③, ④ 토지: 자연녹지지역

* 기호 ② 토지: 자연취락지구 포함

* 기호 ①, ②, ③, ④ 토지: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 기호 ③, ④ 토지: 준보전산지

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 갑구 10 (2020-12-02): 진안도 소유권 이전

* 갑구 12 (2022-08-12): 주식회사송담 소유권 이전 (매매)

* 을구 10 (2022-08-29): 하나은행 근저당 (1,800,000,000원, 말소기준권리)

* 을구 14 (2022-11-08): 원정숙 근저당 (100,000,000원)

* 을구 15 (2023-05-31): 박현동 근저당 (120,000,000원)

* 갑구 15 (2023-11-03): 하나은행 임의경매개시 (1,560,053,021원)

등기부채권 총액: 2,020,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주로 임야 및 개발 중인 토지로 구성되어 있어 일반적인 상권 분석보다는 토지 자체의 가치 및 개발 가능성에 중점을 둡니다. 주위 환경은 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 자연림이 혼재되어 있어 지역 특성상 산업 활동과 주거, 자연이 공존하는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 자연림과 농경지가 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 근린생활시설, 단독주택, 공장 등이 주변에 분포하고 있어 생활 편의 및 직장과의 접근성을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 기호 ③ 토지에 육안으로 확인되는 분묘는 없으나, 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 만약 분묘가 확인될 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 목록에 해당하는 토지는 농지취득자격증명이 필요합니다. 관련 서류를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

* 건축허가 및 토목공사: 목록 토지는 거제시로부터 건축허가를 득하고 토목공사가 상당 부분 진행된 것으로 조사되었습니다. 건축허가 사항에 대한 자세한 내용은 관할 관청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 현황 도로 이용: 목록 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황 "도로 등"으로 이용되고 있습니다. 이는 해당 토지의 사용·수익에 영향을 줄 수 있는 부분으로, 이에 대한 고려가 필요합니다.

* 맹지: 기호 ③ 토지는 지적도상 맹지이므로 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 매각 제외 물건: 목록 지상에 소재하는 컨테이너 등 이동이 용이한 물건은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 오비리에 위치한 임야로서, 여러 필지가 복합적으로 구성되어 있습니다. 일부 토지는 현황 도로로 이용 중이고, 다른 일부는 택지조성 공사가 진행 중이거나 건축 허가를 득한 상태입니다. 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력을 가지고 있으나, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요성, 맹지 등 해결해야 할 여러 이슈가 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리인 하나은행 근저당 외 다수의 채권이 존재하나, 경매 절차에 따라 정리될 것으로 예상됩니다. 현재 감정가는 2,519,974,000원입니다.

1.7. 투자 포인트

* 거제시의 지역 개발 잠재력: 거제시는 주요 산업 기반과 관광 자원을 보유하고 있어 향후 지역 발전 및 토지 가치 상승이 기대됩니다.

* 개발 진행 토지의 가치: 택지조성공사가 진행 중이거나 건축 허가를 득한 토지가 있어, 인허가 절차 및 개발이 원활히 진행될 경우 투자 가치가 높을 수 있습니다.

* 도로 활용 가능성: 현황 도로로 이용 중인 토지(기호 ①, ②)는 도로로서의 기능뿐만 아니라, 인접 토지 개발 시 도로 제공을 통한 부가적인 가치 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 2,519,974,000원에서 시작하며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 잠재적 리스크 요인(분묘기지권, 농지취득자격증명 필요성, 맹지 등)과 개발 가능성, 현장 조사 결과, 주변 유사 토지 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 보다 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 전문가의 추가적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.