나이스옥션 법원경매 통영 2022타경27002 [1] 경상남도 통영시 광도면 황리 1253-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)삼창감정 · 평가일 2022.11.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 통영시 광도면 황리 소재 "황리사거리" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상토지는 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2)토지는 완경사지대 부정형의 토지로서, 과수원, 휴경지 상태임.
일련번호 3),4)토지는 북측으로 하향한 부정형의 토지로서, 자연림상태임.

인접 도로상태

대상토지는 지적도상 맹지이나, 인접지를 통한 도보접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)은 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 완충녹지(저촉), 특수도로(보행자전용도로)(저촉),가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 2)는 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 지구단위계획구역, 광장(저촉), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(저촉), 특수도로(보행자전용도로)(저촉), 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 3)은 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(저촉), 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 4)는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 2)지상에 제시 외 건물이 소재함.
일련번호 1),2)지상에 제시 외 수목 이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 일련번호 1)토지 지상에 이동통신기지국이 소재하는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2] 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ)은 매각 제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 영향받는 토지가액임.
-목록[1,2] 제시외 수목(감정서상 ㄷ,ㄹ) 매각 포함
-목록[1,2] 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록[1] 토지 지상에 이동통신기지국이 소재하는 바, 경매진행시 참고바람
-지적도 상 맹지이나 인접지를 통한 도보접근 가능함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 통영지원 2022타경27002 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 경상남도 통영시 광도면 황리 1063-1

* 용도: 과수원

* 감정가: 9,262,167,220원

* 토지 면적: 74,223.00㎡ (약 22,453평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (제시외 25.00㎡)

* 매각 대상: 토지 매각

* 일괄매각: 일부 포함, 일부 제외

2. 입지조건

* 주변 환경: "황리사거리" 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 토지 상태: 일련번호 1),2) 토지는 완경사지의 부정형 토지로서 과수원 및 휴경지 상태이며, 일련번호 3),4) 토지는 북측 하향의 부정형 토지로 자연림 상태입니다.

* 도로 접근성: 지적도상 맹지이나, 인접지를 통한 도보 접근은 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 도시지역, 자연녹지지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 복합적인 개발 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2012년 3월 20일 접수된 주식회사우드랜드자산관리대부의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 1998년 2월 6일 접수된 강훈지분전부이전청구권가등기 (갑2) - 인수

* 1999년 12월 6일 접수된 한국전파기지국관리주식회사 지상권 (을1) - 인수

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 인수되는 권리를 제외한 대부분의 근저당, 가압류, 가처분, 압류, 임의경매 등은 말소될 예정입니다.

* 특이사항:

* 2019년 4월 18일 접수된 에스비아이저축은행의 가등기소유권이전담보권가처분 (갑31-1, 갑34-1)은 말소 기준 권리보다 후순위로 등록되었으나, 등기부등본상 '말소: -'로 표기되어 있어 소멸 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되었으며, 임대 관계는 미상입니다.

* 등기부채권 총액: 7,379,576,074원

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지 및 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 직접적인 상업 기능보다는 토지 자체의 가치가 중요합니다.

* 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 편의시설 및 대중교통 이용은 인근 지역 의존도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 물건지 내 이동통신기지국이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 건축 등 활용 시 인접 토지 사용 승낙 등 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 과수원으로 등록되어 있으므로, 경매 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 목록에 해당하는 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 해당 부분의 활용에 제약이 있습니다.

* 권리관계: 인수되는 지상권 및 가등기가 존재하며, 특히 '말소: -'로 표시된 후순위 가등기/가처분의 소멸 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 권리행사의 제약으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 개발 계획 수립 시 관련 법규 및 지구단위계획을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 통영시 광도면 소재 대규모 과수원 부지로, 상당한 규모와 잠재력을 지니고 있습니다.

* 그러나 맹지, 인수되는 권리, 불분명한 후순위 권리 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지 이용 계획상 개발 가능성이 있으나, 복합적인 토지이용 규제로 인해 구체적인 개발 계획 수립 및 인허가 절차에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적 (약 22,453평)으로 향후 개발 또는 활용 가치가 높습니다.

* 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역 지정으로 지역 개발 잠재력이 있습니다.

* 토지 자체의 가치를 활용한 장기적인 투자가 가능합니다.

* 이동통신기지국 존재는 토지의 활용성을 보여주는 지표가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 9,262,167,220원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인수되는 권리의 가치, 잠재적 리스크 해소 비용, 주변 시세, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 개별적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

* 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 본 보고서에서 제공하는 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.