나이스옥션 법원경매 대구 2023타경116174 [1] 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 414-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)제일감정 · 평가일 2023.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 소재 "성곡저수지" 북서측 인근에 위치하며 부근
일대는 농촌마을 주변의 농경지대 및 야산지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제차량 접근이 가능하며 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 부정형 토지로서, 남서측 하향 완경사지에 위치하며 현재 잡종지(조성공사중)
상태임.
일련번호 2)-23),26)-29): 인접한 토지로서, 북동측 하향 완경사지에 위치하며 현재 잡종지
및 주거나지(조성공사중) 상태이고 일부는 단지 내 도로로 이용중임.
일련번호 24),25): 부정형의 인접한 토지로서, 남동측 하향 완경사지에 위치하며 현재 대부
분 단지 내 진입도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1): 지적상 맹지이며 인접지를 경유하여 통행 가능함.
일련번호 2)-23),26)-29): 동측 타인 소유의 인접지(성곡리 산150번지)에 폭 약 8미터 내외
의 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.
일련번호 24),25): 동측으로 왕복2차선 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)-6),8)-23): 도시관리계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 7),26)-29): 도시관리계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
일련번호 24),25): 도시관리계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 도시된 바와 같이 4동의 신축중인 건물(기호 ㄱ)-ㄹ))과 철거
및 이동이 용이한 컨테이너 1동(기호 ㅁ))이 소재함.

공부와의 차이

별첨 "토지감정평가명세표" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-대상토지상 신축중인 건물과 이동 및 철거가능한 컨테이너 매각제외(법정지상권 성립여지 있음)
-목록1,4,5,6,10내지25 농지취득자격증명필요(미제출시 매수보증금 몰수, 2024.10.04.자 풍각면장의 사실조회회보서에 따르면 원상회복 가능성 있음. 반드시 별지 회보서 참조하여 입찰요망)
-불법폐기물 매립과 관련하여 폐기물관리법 위반으로 고발 조치있음(청도군 환경산림과 환경안전팀 문의)
-최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2023타경116174 (1)

소재지: 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 414-1

용도: 과수원 (현재 조성공사 중인 잡종지, 주거나지, 단지 내 도로 등으로 이용)

감정가: 3,284,865,000원

토지면적: 37,161.00㎡ (약 11,241.4평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (채권최고액 3,853,784,005원)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 소재 "성곡저수지" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농촌마을 주변의 농경지대 및 야산지대로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.

토지 이용 및 형태:

* 일련번호 1): 부정형 토지로서, 남서측 하향 완경사지에 위치하며 현재 잡종지(조성공사중) 상태입니다.

* 일련번호 2)-23), 26)-29): 인접한 토지로서, 북동측 하향 완경사지에 위치하며 현재 잡종지 및 주거나지(조성공사중) 상태이고 일부는 단지 내 도로로 이용중입니다.

* 일련번호 24),25): 부정형의 인접한 토지로서, 남동측 하향 완경사지에 위치하며 현재 대부분 단지 내 진입도로로 이용중입니다.

인접 도로상태:

* 일련번호 1): 지적상 맹지이며 인접지를 경유하여 통행 가능합니다.

* 일련번호 2)-23),26)-29): 동측 타인 소유의 인접지(성곡리 산150번지)에 폭 약 8미터 내외의 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

* 일련번호 24),25): 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 대부분 지역: 도시관리계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

* 일부 지역: 준보전산지<산지관리법>에 해당합니다.

* 일부 지역: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 2월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (금 1,500,000,000원)입니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리 이후 접수된 모든 근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리사항(소멸예정):

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2016-02-18, 15억원)

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2017-03-07, 4억 5500만원)

* 고아농업협동조합 지상권설정 (2017-03-07)

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (2018-11-15, 9억 1000만원)

* 박순선 근저당 (2020-07-21, 2400만원)

* 박순애 근저당 (2020-07-21, 6000만원)

* 김순희외 1명 가압류 (2020-08-25, 9950만원)

* 주식회사참진 가압류 (2020-09-15, 3억 133만 1506원)

* 장상식 가압류 (2021-11-01, 1억 3458만 2499원)

* 성보종합중기 가압류 (2022-08-09, 2017만원)

* 배정화 가압류 (2023-03-23, 3억 4920만원)

* 부산진세무서장 압류 (2023-05-01)

* 농업협동조합자산관리회사 임의경매 (2023-09-18, 20억 8848만 3176원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* "물건명세서 참고사항"에 따르면, 지상에 소재하는 건물들에 대하여 법정지상권 성립할 여지가 있습니다. 이는 건물 자체는 매각 제외되나, 해당 건물에 대한 법정지상권이 토지 매수인에게 인수될 가능성이 있음을 의미합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 인수되는 임차보증금이 없으나, 임대관계가 미상이므로 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 추가 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건지는 경상북도 청도군 풍각면의 농촌 및 야산 지역에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농경지대 및 야산지대로 형성되어 있으며, 성곡저수지 인근입니다. 토지 이용 현황상 현재 개발 또는 조성 공사가 진행 중이거나, 단지 내 도로 등으로 활용되고 있어, 전통적인 상업 시설이나 주거 상권보다는 지역 개발 가능성에 기반한 잠재력을 평가해야 합니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 여건은 있으나, 현재로서는 농촌 지역의 특성을 벗어나지 않는 수준입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변 시설: 성곡저수지 인근에 위치하여 자연환경을 누릴 수 있습니다. 구체적인 편의시설이나 혐오시설에 대한 정보는 제한적이나, 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 토지가 농지이므로, 입찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다. (2024.10.04.자 풍각면장 사실조회회보서에 따르면 원상회복 가능성 있음)

법정지상권 성립 여지: 토지 매각 대상과 별도로 신축 중인 건물 4동과 이동 및 철거 가능한 컨테이너 1동이 소재하며, 이에 대한 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이 경우 토지 매수인이 해당 지상권을 인수해야 할 수 있습니다.

불법폐기물 매립: 폐기물관리법 위반으로 고발 조치가 있는 것으로 확인되었습니다. 이에 대한 추가 조사 및 처리 비용 발생 가능성이 있습니다. (청도군 환경산림과 환경안전팀 문의 필요)

토지 이용 현황: 일부 토지가 인접지의 통행로나 단지 내 도로로 이용되고 있어, 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

지적상 맹지: 일련번호 1) 토지는 지적상 맹지이므로 인접 토지를 경유하여 통행해야 합니다.

최저매각가격 제한: 제시외건물(매각제외)의 소재로 인해 최저매각가격이 제한되어 있음을 감안해야 합니다.

토지이용계획 제한: 가축사육제한구역 및 일부 지역의 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대규모의 토지(약 11,241평)로서, 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력이 있는 부동산입니다. 현재 조성 공사 중이며, 농경지 및 야산 지역에 위치하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 것으로 분석되나, 매각 제외된 건물과 관련하여 법정지상권 성립 가능성이 주요 쟁점입니다. 농지취득자격증명 필수, 불법폐기물 매립 이슈 등 추가 확인 및 부담이 수반될 수 있는 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다. 인접 토지 통행로 및 단지 내 도로로 이용되는 부분도 현황 파악이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

광대한 토지 면적: 약 11,241평에 달하는 넓은 면적은 대규모 개발 또는 활용 시 큰 가치를 가질 수 있습니다.

계획관리지역: 향후 토지 이용 규제 완화 시 개발 가능성이 높습니다.

권리관계 단순화: 말소되는 권리가 많아 권리 인수 부담이 적습니다. (단, 법정지상권 제외)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3,284,865,000원

본 물건은 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 제한된 상태이며, 법정지상권 성립 가능성, 불법폐기물 매립 관련 고발 조치, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 따라서, 입찰 참여 시에는 이러한 리스크 요소를 충분히 검토하고, 예상되는 추가 비용 및 잠재적 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하되, 법정지상권 인수 비용, 폐기물 처리 비용, 농지취득 관련 제반 비용 등을 감안하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.