나이스옥션 법원경매 여주 2024타경30463 [1] 경기도 이천시 설성면 제요리 8-22 1동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2024.02.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 설성면 신필리 소재 "신필2리마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주
위는 단독주택, 농경지, 소규모 공장, 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제
반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형으로서 단독주택 및 창고 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역
(일부제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역
-기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리계획구역(일반형)), 가축사육제한구역
(일부제한지역), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자
연보전권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(1): 경량철골구조 스페니쉬기와지붕 단층으로서
외 벽: 벽돌붙임 마감
창 호: 샷시창호임
-기호(3): 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서
내·외벽: 판넬마감

이용상태

기호(1)은 단독주택으로 이용중이며, 기호(3)은 창고으로 이용중임.

설비내역

기호(1)은 위생급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(3)건물 지붕에 소유자 미상의 태양광발전설비가 소재하고 있음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 이천시 설성면 신필리 소재 '신필2리마을회관' 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 소규모공장, 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재하고 있음.

토지의 상황

-

건물의 구조 및 현상

-

기계/기구의 현상

기호(3)건물 지붕에 설치되어 있음.

공작물의 현상

2022년에 설치된 것으로서 현상 및 작동상태는 양호한 것으로 판단됨.

기타참고사항

기타참고사항은 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건 매각에 포함
2. 목록2. 지상 컨테이너박스 1동 매각에서 제외
3. 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 이천시 설성면 제요리 8-22에 소재한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상인 부동산 임의경매 사건입니다.

* 사건번호: 여주지원 2024타경30463 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 설성면 제요리 8-22 1동

* 용도: 단독주택 (주거용 건물 1개동, 창고용 건물 1개동)

* 감정가: 465,265,190 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이천우리새마을금고 (경매 신청 채권자)

* 토지 현황:

* 총 면적: 998㎡ (약 302평)

* 이용 현황: 단독주택 및 창고 건부지

* 건축물 현황:

* 건물 1 (주거용): 경량철골구조, 스페니쉬기와지붕, 단층, 약 106.37㎡ (약 32평). 2020년 3월 16일 사용승인.

* 건물 2 (창고용): 경량철골구조, 판넬지붕, 단층, 약 96㎡ (약 29평). 2020년 3월 16일 사용승인.

* 총 건물 면적: 202.37㎡ (약 61평)

* 부합물/종물: 건물 2 지붕에 소유자 미상의 태양광 발전 설비 소재.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 이천시 설성면 제요리 8-22. "신필2리마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, 소규모 공장, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 동측으로 약 4M의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 30일 엠씨아이대부주식회사 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부등본 상 권리 분석 결과, 낙찰 후 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계: 현재 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 이천시 설성면의 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있으며, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 편의 시설 위주로 형성될 것으로 예상됩니다. 인근에 소규모 공장이 소재하여 관련 종사자들을 위한 일부 상업 시설은 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 전원 주택 단지 및 농경지가 주변에 분포하여 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 차량으로 약 10~20분 거리에 있는 이천 시내 또는 인근 읍/면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 설성면 내 초등학교, 중학교 등은 차량으로 접근 가능합니다. (정확한 거리는 현장 확인 필요)

* 의료시설: 종합병원 등 대규모 의료 시설 이용 시 이천 시내 접근이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 소규모 공장이 혼재된 지역이므로, 해당 공장의 종류에 따라 환경적 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 2024타경30463 (1) 사건으로 재매각으로 진행 중입니다. 이는 유찰의 원인이 있었음을 시사하므로, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로, 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 준비된 자금 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 토지 일부가 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건 제외: 목록2. 지상 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외되므로, 인수 여부 또는 철거 필요성에 대한 확인이 필요합니다.

* 태양광 발전 설비: 건물 2 지붕에 설치된 소유자 미상의 태양광 발전 설비는 법적 권리 관계 확인 및 별도 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 설성면에 위치한 단독주택과 창고 건물을 포함한 토지입니다. 998㎡ (약 302평)의 넓은 토지 면적과 주택, 창고로 구성된 복합 용도의 부동산입니다. 권리 분석상 인수 대상 권리는 없으나, 임차인 정보 미상에 대한 명도 리스크와 재매각, 특별매각조건 등은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 토지이용계획상 일부 제약 사항이 존재하므로, 향후 토지 활용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 활용성: 302평의 넓은 대지는 다양한 용도로 활용 가능하며, 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 주택 및 창고 동시 보유: 주거 공간과 별도의 창고 공간이 있어 개인적인 용도뿐만 아니라 사업적 활용까지 고려해볼 수 있습니다.

* 이천시 개발 가능성: 이천시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 465,265,190 원

* 토지 면적: 998㎡ (약 302평)

* 건물 면적: 202.37㎡ (약 61평)

본 물건은 재매각으로 진행 중이며, 특별매각조건(보증금 30%)이 적용됩니다. 정확한 주변 시세 정보(JSON)가 제공되지 않아 구체적인 예상 입찰가 산정에는 한계가 있습니다.

일반적으로 재매각 물건은 최초 감정가보다 낮은 금액으로 다시 평가되는 경우가 많습니다. 따라서, 인근 지역의 유사 부동산(단독주택, 토지)의 최근 실거래가 및 현재 매물 가격을 조사하여 토지 평당가와 건물 평당가를 파악하는 것이 중요합니다.

본 건의 감정가는 토지 평당 약 154만원, 건물 평당 약 763만원 수준입니다. 주변 시세 조사 결과, 본 건의 감정가 대비 적정 가치가 판단될 경우,

입찰가 산정 전략:

* 감정가의 70~85% 범위 내에서 주변 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 판단합니다.

* 재매각으로 인한 가격 하락 가능성과 특별매각조건으로 인한 자금 부담을 고려하여 신중하게 접근합니다.

* 명도 저항 가능성, 토지이용계획상의 제약, 태양광 설비 등의 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 보수적으로 결정해야 합니다.

추천:

* 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태, 토지의 실질적인 이용 가치, 주변 환경을 면밀히 파악합니다.

* 이천시 및 설성면 지역의 부동산 전문가와 상담하여 최신 시세 정보를 확보하고, 법률적 검토를 병행합니다.

* 위 정보들을 종합하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 본인의 투자 목표 및 리스크 허용 범위에 맞는 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.