나이스옥션 법원경매 통영 2023타경23823 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 산34-1 답 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2023타경23823 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 산34-1 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매4계 2023타경23823 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 산34-1 | 감정가: 1,902,611,000원 | 최저가: 681,896,000원 | 용도: 답

1. 통영지원 2023타경23823 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2023타경23823 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 산34-1

용도: 답 (전)

감정가: 1,902,611,000원

토지면적: 13,013.00㎡ (약 3,936.2평)

토지 지분율: 전체 소유

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 개인정보로 표기 생략

채무자: 주OOOOOO (개인정보로 표기 생략)

채권자: 농OOOOOOOOOOO (개인정보로 표기 생략)

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

주의사항: 일괄매각. 본건 토지는 건축허가(2015.06.26.) 득 후 토목공사 중단 상태이며, 일부 토목공사가 진행된 현황을 감안하여 평가되었습니다. 진입로는 목록 3, 4, 5 토지 및 인접 토지(지세포리 462-1번지)를 통해야만 통행이 가능합니다. 목록 3, 4, 5은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가할 수 있고 원상회복명령이 내려질 가능성도 있습니다. 목록 4 지상 컨테이너는 매각 제외됩니다. 분묘 소재 가능성 있으며, 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 유치권 주장 점유자가 있으나, 신청채권자가 유치권부존재확인 소송에서 승소 확정판결문을 제출하였습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 "지세포항" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 지세포항 주변의 전, 답, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하나, 본건 토지(기호 1, 2)는 지적도상 맹지이며, 진입로로 사용되는 목록 3, 4, 5 토지 및 인접 토지(지세포리 462-1번지)를 통해서만 접근이 가능합니다. 대중교통 이용 시 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 거제조선해양문화관, 거제 어촌민속전시관, 거제 씨월드, 지세포항 수변공원 등이 인근에 위치하여 관광 및 여가 활동이 용이합니다. 소노캄 리조트, 라마다 호텔 등이 차량으로 가까운 거리에 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매 물건으로, 권리관계는 비교적 복잡할 수 있습니다. 특이사항으로는 유치권, 분묘기지권, 농지취득자격증명 요구, 재매각 등의 권리가 존재합니다. 현재 유치권 주장 점유자가 있으나, 신청채권자가 유치권부존재확인 소송에서 승소 확정 판결문을 제출하여 이에 대한 법적 판단이 내려진 상태입니다. 다만, 집행관 보고서상 유치권이 주장되고 있는 점은 주의 깊게 확인해야 합니다. 본 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 반환 문제 및 원상회복명령 가능성이 있습니다. 또한, 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰되었으나 어떤 사유로든 매각이 취소되었음을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지세포리 일대는 지세포항을 중심으로 관광 및 어촌 활동이 이루어지는 지역입니다. 주변은 전, 답, 임야 등이 혼재된 농경지대로서, 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 및 편의시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 지세포항을 이용하는 관광객들을 대상으로 하는 유람선 터미널, 식당, 숙박시설 등이 운영되고 있습니다. 특히, 워터파크, 요트 마리나 시설 등을 갖춘 대명리조트(현 소노캄 거제)가 인근에 있어 관광객 수요가 있습니다.

1.5. 생활정보

주변에 거제 씨월드, 거제 조선해양문화관, 거제 어촌민속전시관 등 다양한 문화 및 관광 시설이 있어 여가 및 교육 활동에 좋습니다. 또한, 지세포항 수변공원은 산책, 피크닉, 낚시 등을 즐길 수 있는 공간으로 활용 가능합니다. 거제대로가 인접해 있어 거제 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 일운면 내에서도 본건의 구체적인 위치에 따라 생활 편의시설까지의 접근성은 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

진입로 확보 문제: 본건 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 3, 4, 5 토지 및 인접 토지를 통한 접근만 가능하여 진입로 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

미완료 건축 공사: 건축 허가를 득하였으나 토목 공사 중단 상태로, 건축 허가 관련 사항 및 향후 공사 진행 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

농지 취득 관련 규제: 농지취득자격증명 미제출 시 발생하는 불이익(매수보증금 반환 불가, 원상회복명령 등)에 유의해야 합니다.

분묘기지권: 지상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

유치권 문제: 유치권부존재확인 소송에서 승소 판결이 확정되었으나, 여전히 유치권을 주장하며 점유 중인 상태이므로 이에 대한 법적 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

토지 경계 불분명: 일부 인접 토지와의 경계가 불분명하여 측량이 필요하며, 실제 현황과 지적 경계가 일치하지 않을 수 있습니다.

매각 제외 물건: 목록 4 지상의 이동 가능한 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 인수 시 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 토지로, 지세포항 인근에 위치하여 관광지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 건축 허가를 득하고 토목 공사까지 진행되었던 이력이 있어 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다. 그러나 맹지로서 진입로 확보 문제, 미완료 건축 공사, 농지 취득 규제, 분묘기지권, 유치권 등 다수의 권리 및 이용상 제약 사항이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 방문을 통해 실제 상황을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

지세포항의 관광지로서의 발전 가능성: 지세포항은 외도, 해금강 등 주요 관광지로 가는 관문 역할을 하며, 주변 관광 인프라 확충으로 인한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

건축 허가 이력: 기존 건축 허가 및 일부 토목 공사는 향후 건축 또는 개발 시 용이성을 제공할 수 있습니다.

개발 잠재력: 농지로서의 현재 용도에서 벗어나, 인허가 절차를 거쳐 개발할 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매4계