나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109056 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1128 과수원 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109056 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1128 과수원 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경109056 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1128 | 감정가: 48,375,000원 | 최저가: 6,213,000원 | 용도: 과수원

1. 물건 개요 및 특이 사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경109056 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 1128

용도: 과수원 (현황 휴경지)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 부동산 현황

토지면적: 387.00㎡ (약 117.07평)

감정가: 48,375,000원

매각대상: 토지매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 재매각 물건입니다.

가장 중요한 사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수라는 점입니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

현황은 과수원으로 지정되어 있으나 현재 휴경지 상태이며, 맹지로서 인접 토지를 경유해야만 출입이 가능합니다. 농기계 출입은 불가능합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경남 창원시 의창구 북면 내곡리에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 임야 등으로 형성된 일반적인 농촌 지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

교통사정은 보통으로 보고되었으나, 본건까지 농기계 진입이 어렵다는 점을 고려하면 이용 편의성은 낮은 편입니다.

2.2. 상권 분석

본 물건은 과수원(휴경지) 용도의 농지이므로 상업적 이용을 위한 상권 분석은 큰 의미가 없습니다. 토지의 농지로서의 활용 가치 및 개발 가능성에 중점을 두고 접근해야 합니다.

2.3. 생활 정보

주거용 부동산이 아닌 토지 물건이므로 인근 편의시설과의 접근성 등 생활 정보는 투자 판단에 미치는 영향이 적습니다. 주변에 특이한 혐오시설이 보고서 자료나 검색을 통해 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

3. 권리 분석 및 법규 검토

3.1. 권리 관계

본 물건은 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하여 권리 관계가 비교적 깔끔할 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 제시목록 외 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

3.2. 법규 및 제한 사항

본 토지는 '자연녹지지역'에 속합니다. 이는 비교적 개발 여지가 있으나, 도시의 녹지 공간 확보 및 제한적인 범위 내에서의 개발만 허용됩니다.

특이하게 '중로2류(폭 15m-20m)(접합)'으로 지정되어 있어, 도로 계획이 있으나 현재는 맹지 상태입니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호) 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 목적에 따라 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

1. 맹지(Maengji) 리스크

가장 큰 리스크는 맹지 상태라는 점입니다. 인접 토지를 통하지 않고서는 출입이 불가능하므로, 토지 이용 및 건축(향후 개발 시)을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 통행권을 확보해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 농지취득자격증명(농취증) 미비

농지 취득 자격 요건을 갖추지 못하면 보증금을 몰수당하게 됩니다. 현황이 휴경지이므로, 농지법상 자경 여부나 주말농장 목적의 취득 가능 요건 등을 철저히 검토해야 합니다.

3. 재매각 사유

이전 입찰자가 취득을 포기한 재매각 물건이므로, 포기 사유(주로 농취증 또는 맹지 문제)를 유추하여 입찰에 신중해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 자연녹지지역 내 소규모 과수원(휴경지)으로서, 감정가 4천만원대의 소액 투자 물건입니다. 권리 관계상 인수해야 할 복잡한 권리는 없어 보이나, '맹지'와 '농취증' 제출 의무라는 중대한 핸디캡을 가지고 있습니다. 맹지를 해결하거나, 맹지 상태를 감수할 수 있는 실수요자 혹은 인접 토지 소유자에게 유리한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 자연녹지지역 토지: 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한 소액 토지 투자 기회입니다.

2. 중로2류 접합 계획: 현재는 맹지이나, 토지이용계획상 도로에 '접합'으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 공공 개발 호재를 기대해 볼 여지는 있습니다.

3. 소액 진입: 감정가가 5천만원 미만이므로, 토지 투자 경험을 쌓거나 포트폴리오 다각화 차원에서 소액으로 진입이 용이합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계