나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33020 [1] 광주광역시 동구 금남로3가 3-7 제지하1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 동구 금남로3가 소재 ""광주중앙초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 업무시설 등이 소재하는 일반상가지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 북서측 인근에 버스정류장 및 광주도시철도(1호선, 금남로4가역)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상10층/지하1층 제지하1층 중 제101호로서,
(사용승인일: 1977.02.05.)

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감 등임.

이용상태

본건은 점포로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별난방설비 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2013-05-01), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 상대보호구역(2021-12-30)(광주중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.
- 기타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33020 (1)

소재지: 광주광역시 동구 금남로3가 3-7 제지하1층 제101호

용도: 근린상가

감정가: 552,000,000원

토지면적: 101.49㎡ (약 30.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 635.90㎡ (약 192.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 해남군산림조합 (말소기준권리)

건축물 정보:

- 사용승인일: 1977년 2월 5일

- 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층 / 지상 10층

- 해당 호실: 지하 1층 제101호

2. 입지조건

최고의 입지:

* 주변 환경: 광주광역시 동구 금남로3가에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 업무시설 등이 소재하는 일반상가지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 인근에 광주중앙초등학교가 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 북서측 인근에 버스정류장 및 광주도시철도 1호선 금남로4가역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 금남로4가역은 광주 도심의 주요 역 중 하나로, 충장로와 연결되어 있어 유동인구가 많습니다.

* 인접 도로 상태: 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(광주중앙초등학교), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보에는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재가 없습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요'가 비어있어 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 2005-10-24 (염규대), 2013-02-08 (주식회사지와이).

* 근저당: 해남군산림조합, 455,000,000원 (2021-11-15), 말소기준권리.

* 압류: 동구(광주광역시) (2022-12-29), 말소.

* 임의경매: 해남군산림조합, 418,476,794원 (2025-06-12), 광주지방법원 2025타경33020.

* 등기부 채권 총액: 455,000,000원.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

주의: 임차인 현황 및 임대관계가 미상으로, 인수 여부와 관계없이 보증금 또는 차임 지급 관련하여 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

* 금남로 및 충장로 일대는 과거 광주의 대표적인 번화가였으며, 현재도 많은 유동인구를 자랑합니다.

* 아시아문화전당 개관 이후 상권이 다시 활기를 띠고 있으며, 젊은 층을 타겟으로 하는 다양한 문화, 쇼핑, 먹거리 시설이 밀집해 있습니다.

* 주변에 롯데백화점, NC백화점, CGV 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐기기에 편리합니다.

* 다만, 최근 몇 년간 도심 공동화 및 신도시 개발로 인해 과거 명성에 비해 공실률이 다소 높은 편이라는 분석도 있습니다. 하지만 중심상업지역에 위치하여 상권의 잠재력은 여전히 높다고 볼 수 있습니다.

* 금남로4가역은 유동인구가 많고 교통의 요지로서, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

* 교통: 광주도시철도 1호선 금남로4가역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 버스 노선도 다양하게 운행됩니다.

* 편의시설: 롯데백화점 광주점, NC웨이브 충장점, CGV 광주금남로, CGV 광주충장로, 국립아시아문화전당 등이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 생활을 편리하게 누릴 수 있습니다.

* 교육: 본건 바로 인근에 광주중앙초등학교가 있어 자녀 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 광주시 전체적으로 쓰레기 소각장 건립이 추진되고 있으나, 해당 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 및 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 건물 노후화: 1977년 사용승인된 건물로, 약 49년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 상권 경쟁: 금남로/충장로 상권은 전통적인 중심지이지만, 신시가지와의 경쟁 및 공실률 증가 추세도 나타나고 있어 업종 선택에 신중해야 합니다.

* 토지이용계획상 저촉: 토지이용계획상 '소로3류(폭 8m 미만)(저촉)'으로 되어 있어 건축 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 금남로4가역 역세권이라는 뛰어난 교통 요지에 자리하고 있습니다. 주변에 풍부한 상업 및 문화시설이 밀집해 있으며, 광주중앙초등학교가 인접하여 생활 편의성이 높습니다. 1977년 건축된 건물로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다. 등기부상 말소기준권리인 근저당 외 추가적인 부담은 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 건물 노후화, 상권 경쟁 심화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 적극적인 상권 분석과 철저한 현장 확인을 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 광주도시철도 1호선 금남로4가역 도보 이용 가능한 초역세권입니다.

* 광주의 중심 상권: 역사와 전통을 자랑하는 금남로/충장로 상권에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 주변 편의시설 밀집: 롯데백화점, NC백화점, CGV, 국립아시아문화전당 등 다양한 문화 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경 접근성: 인근에 광주중앙초등학교가 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 552,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사, 상권 분석, 유사 물건 낙찰가, 임대 시 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 향후 시세 변동 및 주변 개발 계획 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.