나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5450 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 776 정관동일스위트2차 208동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 ""신정초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는바 전반적인 대중교통사
정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브위 경량철골트러스 경사지붕 20층 건물내 제8층 제803호로서,
외 벽: 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 등 마감(추정),
창 호: 하이샷시 창호의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기설비 및 지역난방설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 가로망 양호하며, 주차장설비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전
용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발
지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 부산동부지원 2025타경5450 (1)

• 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 776, 정관동일스위트2차 208동 8층 803호

• 용도: 아파트

• 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브위 경량철골트러스 경사지붕 20층 건물 중 8층

• 감정가: 275,000,000원

• 토지 면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

• 토지 지분: 53.9954㎡ (약 16.33평)

• 건물 면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

• 건물 지분: 84.9803㎡ (약 25.71평)

• 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

• 경매 구분: 부동산 임의 경매

• 채권자/신청인: 주식회사 피에프씨테크놀로지스

• 준공일: 2013년 8월 30일

• 건축물 정보: 정관 동일스위트 2차 208동, 20층 건물 중 8층, 803호

1.1. 입지조건

• 위치: 부산광역시 기장군 정관읍 모전리, "신정초등학교" 북서측 인근에 소재합니다.

• 주위환경: 본건 주변은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

• 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

• 토지 형상: 남동하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

• 도로: 단지 내 가로망이 양호하며, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

• 토지 이용 계획: 본 건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 을2. 푸본현대생명보험주식회사 근저당권 (2018-11-29 접수, 210,000,000원)

• 예정 말소 권리:

* 을2. 푸본현대생명보험주식회사 근저당권

* 을8. 주식회사피플펀드컴퍼니 근저당권 (2022-06-15 접수, 131,300,000원)

* 갑4. 주식회사 피에프씨테크놀로지스 임의경매개시결정 (2025-06-12 접수, 58,000,000원)

• 인수되는 권리:

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 물건명세서에 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존부 및 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요하며, 인수 시 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

• 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. (해당 물건의 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유자 존재 시 보증금 등 인수 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

• 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

• 생활 편의 시설: 단지 인근에 근린생활시설이 다수 있어 생활 편의성이 높습니다.

• 교통: 아파트 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있고, 주차 시설이 충분히 확보되어 있습니다. 인근 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

• 단지 내 시설: 정관동일스위트2차 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 입주민의 생활 만족도를 높여줍니다.

1.4. 생활정보

• 교육 시설: 본 건 인근 북서측에 신정초등학교가 위치하고 있어 초등 교육 시설 접근성이 우수합니다.

• 편의 시설: 근린생활시설 내 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 현황은 추가 확인 필요)

• 주차: 아파트 단지 내 총 1,846대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 주차 시설이 잘 갖추어져 있습니다. (총괄표제부 JSON 정보 기반)

1.5. 잠재적 리스크

• 임대 관계 미확인: '임대관계 미상'으로 명시되어 있어, 현재 실제 점유자가 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 주의가 필요합니다.

• 미소멸 권리 존재 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 인수 조건에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

• 추가 현장 조사 필요: 경매 물건의 특성상, 등기부등본 및 서류상으로 파악되지 않은 유치권, 법정지상권 등 특이사항이 현장에 존재할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 추가적인 조사 및 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

• 혐오 시설: 본 건 주변 지역에 대한 조사 결과, 일반적으로 혐오 시설로 분류될 만한 시설의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 그러나 장기적인 관점에서 주변 개발 계획 등을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리에 위치한 정관동일스위트2차 아파트 208동 8층 803호로, 신정초등학교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대규모 아파트 단지의 인프라와 근린생활시설을 편리하게 이용할 수 있으며, 단지 내 편의시설과 충분한 주차 공간도 장점입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, '임대관계 미상' 및 '지상권' 관련 내용은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 인수 부담 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치: 정관 신도시 내 대규모 아파트 단지로, 꾸준한 주거 수요와 가치 상승 가능성이 있습니다.

• 생활 편의성: 초등학교 및 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 거주 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

• 권리관계 명확성: 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 명확한 권리 분석 후 입찰 시 비교적 안전하게 투자가 가능합니다.

• 개발 잠재력: 정관 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 최근 매매 사례 분석:

* 84.98㎡ (3층, 2026년 6월): 265,000,000원

* 84.98㎡ (17층, 2026년 6월): 284,000,000원

• 감정가: 275,000,000원

• 본 건은 8층으로, 최근 거래된 3층 및 17층 사례의 중간층에 해당합니다. 최근 매매가 및 감정가가 유사한 수준을 보이고 있어, 시장 상황과 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

• 잠재적 리스크(임대 관계 미상, 미소멸 권리)에 대한 신중한 접근을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 소폭 상승한 수준으로 책정하는 것이 합리적입니다.

• 예상 입찰가: 278,000,000원 (2억 7천 8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.