나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5441 [1] 부산광역시 수영구 민락동 18-4 청초빌아트 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 본건의
주위 일대는 중소 규모의 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물인 청초빌아트 5층 504호로서
외 벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 칼라새시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북동하향 경사지대 내의 정방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-18), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역(학교
환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5441 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 18-4 청초빌아트 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000 원 (일억 천만원)

토지면적: 7.09㎡ (약 2.15평)

토지지분: 7.095㎡ (약 2.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.40㎡ (약 4.36평)

건물지분: 14.4㎡ (약 4.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 '민락초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 중소 규모의 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 동부지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경5441), 접수일자 2025-06-11 (갑7) 입니다.

인수되는 권리:

을7번 주택임차권 (권리자: 양지훈)

권리금액: 25,000,000 원 (금 이천오백만원)

전입일자: 2022-05-24

확정일자: 2022-05-24

대항력: 있음 (본 임차권은 매수인에게 대항 가능하며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.)

기타 등기사항: 공유자전원지분 이전(갑5), 소유권 이전(갑6) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액: 25,000,000원 (경매 신청 채권액 기준)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변으로 중소 규모의 공동주택과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

14. 40㎡(약 4.36평)의 소형 주거 공간으로, 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 특정 수요층을 대상으로 한 상권으로 분석됩니다.

인근에 민락초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주택 용도로 이용 중인 다세대주택으로, 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 5층 504호입니다.

건물 내외부는 일반적인 다세대주택의 마감 수준으로 보입니다.

위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 교통 상황은 차량 접근이 가능하며 버스정류장이 인접해 있어 무난합니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보(2026년 4월 거래 기준)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 1982년식 연립, 46.98㎡(약 14.21평), 100,000,000원 (평당 약 213만원)

- 2011년식 다세대, 58.17㎡(약 17.60평), 40,000,000원 (평당 약 69만원) - *주의: 이 거래는 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 특이 거래일 가능성이 높습니다.*

- 1980년식 다세대, 64.53㎡(약 19.52평), 320,000,000원 (평당 약 496만원)

본건의 감정가는 110,000,000원으로, 건물면적 14.40㎡ 기준 평당 약 2,524만원(㎡당 약 764만원)입니다.

시세 분석 결과, 본건(2002년 건축)은 비교 사례 중 1980/1982년식 주택보다 건축 연도가 최신이며, 제공된 JSON 데이터상의 비교 사례들과 비교 시 본건의 평당 감정가는 다소 높은 편으로 분석됩니다. 이는 소형 면적이 갖는 평당 단가 상승 효과 또는 입지적 요인으로 추정됩니다.

현재까지 파악된 정보 내에서는 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 인수: 임차인 양지훈의 보증금 25,000,000원은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 총 취득 비용 증가 요인으로 작용합니다.

임대 관계 미확인: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 추가적인 임대차 관계나 특이 사항이 존재할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

소형 면적의 환금성: 14.40㎡(약 4.36평)의 매우 작은 면적으로 인해, 향후 재매각 또는 임대 시 환금성에 제한이 있을 수 있습니다.

경매 절차상 변수: 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 관계 변동이나 추가적인 조사 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 민락동의 입지 좋은 지역에 위치한 소형 다세대주택입니다. '민락초등학교'와 인접해 있으며, 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 선순위 임차인(양지훈, 보증금 25,000,000원)이 존재하며, 이 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

주변 시세 비교 시, 본건의 감정가는 평당 단가 기준으로 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 투자를 고려하신다면, 인수해야 할 보증금과 소형 면적이라는 점, 그리고 감정가 대비 시세 분석 결과를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

입지: 부산의 선호 주거 지역 중 하나인 수영구 민락동에 위치하여 안정적인 수요 기대.

교통: 대중교통 및 차량 접근성이 용이하여 생활 편의성 확보.

소형 평형: 1인 가구 등 특정 수요층을 겨냥한 소형 평형으로, 해당 수요가 꾸준할 경우 임대 수익 확보 가능성. (단, 임대차 관계는 미상)

9. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000 원

인수 보증금: 25,000,000 원

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 25,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 평가된 점을 감안할 때, 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상되는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 감정가 수준 또는 그 이하로 맞추는 것을 목표로 합니다.

총 취득 희망가: 약 100,000,000 원 (일억원)

위 희망가를 기준으로, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가: 75,000,000 원 (칠천오백만원)

본 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 제안이며, 실제 경매 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰 정도, 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.