나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5362 [1] 부산광역시 수영구 민락동 135 서희스타힐스센텀프리모 12층1237호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재""민락동 행정복지센터""남동측 인근에 위치하는
서희스타힐스센텀프리모 12층 1237호로서,주위는 회센터등 각종식음료점포,단독주택,
중소규모의 공동주택 및 업무시설,아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 ,주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 시내버스종점 등이 소재하여 제반교통사정은
무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층,지상20층 건 내 12층 1237호로서
외벽 : 화강석붙임(하단부) 및 페인팅마감등
창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,도시가스설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주위와 대체로 등고 평탄한 6필1단지의 부정형 토지로 업무시설,근린생활시설
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭약20 ~ 25미터정도의 중로,서측 및 북측으로 폭약5 ~ 6미터도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3, 4 토지
도시지역,준주거지역,중로1류(폭20 ~ 25미터)(접합)
가로구역별 최고높이 제한지역(72미터이하)<건축법>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호 2 토지
도시지역,준주거지역
가로구역별 최고높이 제한지역(72미터이하)<건축법>
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호 5 토지
도시지역,준주거지역,소로3류(폭8미터미만)(접합)
가로구역별 최고높이 제한지역(72미터이하)<건축법>,
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호 6 토지
도시지역,준주거지역,소로3류(폭8미터미만)(접합),중로1류(폭20 ~ 25미터)(접합)
가로구역별 최고높이 제한지역(72미터이하)<건축법>
상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5362 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 135 서희스타힐스센텀프리모 12층1237호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물면적: 19.80㎡ (약 6.00평) (전용면적)

토지면적: 5.44㎡ (약 1.65평) (토지 지분)

감정가: 53,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치하며, "민락동 행정복지센터" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 회센터, 각종 식음료점포, 단독주택, 중소규모 공동주택 및 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 종점 등이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

제공된 정보 및 주변 시설 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2015년 1월 12일 접수된 농협생명보험주식회사의 근저당권 (48,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(소유권이전, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2024년 11월 28일

* 배당신고일자: 2025년 08월 08일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

1.3. 상권분석

건물이 위치한 지역은 업무시설과 근린생활시설 부지로 이용되고 있으며, 다양한 업종의 점포들이 혼재하고 있어 지역 내 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

오피스텔의 특성상 임대 수익을 목적으로 하는 투자자들에게는 안정적인 임대 수요가 예상될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 각종 식음료 점포, 편의시설 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 자체 노후화 가능성: 2014년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 오피스텔 공실 위험: 해당 지역의 오피스텔 공급량 및 임대 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성이 존재합니다.

* 주변 경쟁 심화: 인근 지역의 신규 오피스텔 공급 또는 상권 변화로 인해 경쟁 환경이 변할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동의 양호한 입지에 위치한 소형 오피스텔로, 권리관계가 매우 깨끗하여 안전한 투자가 가능합니다.

소액 투자로 접근 가능하며, 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려할 수 있습니다.

명도 관련 부담이 적다는 점도 큰 장점으로 작용할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능합니다.

* 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 명확하고 안전한 투자입니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 매수하여 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 19.8㎡ 면적의 거래 사례가 2026년 2월 28일에 45,500,000원에 있었으며, 감정가는 53,000,000원입니다.

이는 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되었음을 시사합니다.

본 건은 대항력 있는 임차인이 없고 권리관계 또한 명확하여 추가 비용 부담이 없는 점을 고려할 때, 시장 가격에 근접한 입찰가가 합리적일 수 있습니다.

따라서, 최근 실거래가(45,500,000원)와 감정가(53,000,000원) 사이에서 낙찰 가능성을 고려하여 49,000,000원에서 52,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 보수적인 접근을 위해 49,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.