나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5388 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1146-1 시영아파트 51동 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 반산초등학교 남측 인근에 위치하는
시영아파트 51동 2층 204호로서, 부근은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이
혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 51동 5층 건물 내 2층 204호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

급수 및 배수시설, 위생설비 및 도시가스시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 경사지대 내 유사사다리형의 토지로 아파트 및 그 부속시설의 부지로 이용
중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남측으로 진출입로가 있으며, 단지내 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 집합건축물대장상 및 현황은 구분건물(아파트)이나
등기사항전부증명서는 토지 및 건물로 등재되어 있습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5388 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1146-1 시영아파트 51동

용도: 아파트

감정가: 150,000,000원

토지면적: 13,037.50㎡ (약 3,943.79평)

토지지분: 41.72㎡ (약 12.62평)

건물면적: 3031.29㎡ (전체 복합 면적 추정)

건물지분: 3031.29㎡ (전체 복합 면적 추정)

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 정비구역, 대지권미등기

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 정비구역, 대지권미등기

2.

1.2. 감정평가 요약

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 반산초등학교 남측 인근에 위치한 시영아파트 51동 2층 204호입니다. 주변은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 51동 5층 건물 내 2층 204호이며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 내부 설비로는 급배수, 위생, 도시가스 시설이 갖추어져 있습니다. 토지는 남서하향의 경사지대 내 유사사다리형으로 아파트 부지로 이용 중이며, 북측, 서측, 남측으로 진출입로가 있고 단지 내 가로망은 정비되어 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상이며, 집합건축물대장상 현황은 구분건물(아파트)이나 등기사항전부증명서는 토지 및 건물로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치하며, 반산초등학교 인근으로 주거 지역에 속합니다. 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근이 용이할 것으로 보입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

2.

2.2. 토지 이용 계획

본건은 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 등 건축 관련 규제를 받습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변 환경 보호 및 기타 제한 사항을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 현황

소유권은 여러 차례 이전되었으며, 2009년 2월 13일 이성희 씨에게 매매로 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리는 2023년 6월 19일 한국자산관리공사가 설정한 근저당권(금액: 138,600,000원)입니다. 본 경매는 2025년 5월 28일 한국자산관리공사의 임의경매 개시 결정(채권액: 133,157,918원)으로 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 138,600,000원입니다.

3.

3.2. 임차인 현황

제공된 자료에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 현재 파악된 임차인이 없거나, 인수해야 할 보증금이 없는 상태임을 의미합니다.

3.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되어 있습니다. 지상권 개요에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으므로, 해당 지상권의 존속 여부 및 내용에 따라 물건의 가치 및 사용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 상권 특성

본건 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들을 위한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 재송동 지역은 해운대구 내에서도 비교적 주거 밀집도가 높은 곳으로, 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

4.

4.2. 아파트 단지 정보

본건이 속한 재송그린 아파트는 1984년 4월 23일에 사용 승인된 11개 동, 총 566세대의 단지입니다. 최고 5층 높이로 지어졌으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다. 총 주차 대수는 350대입니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕으로, 51동 5층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스 설비가 갖추어져 있어 일반적인 주거 생활에 필요한 기반 시설은 마련되어 있습니다.

5.

5.2. 단지 내 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 위치하고 있어 입주민들의 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 대지권미등기

본건은 대지권미등기 상태로, 토지와 건물 등기부가 별도로 등재되어 있습니다. 이는 아파트 소유자가 실제 토지에 대한 소유권을 등기부상 명확히 확보하지 못한 상태를 의미하며, 향후 소유권 행사 및 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다. 이 부분은 매수 후 별도의 절차를 통해 해결해야 할 수 있습니다.

6.

6.2. 정비구역 지정

본건이 정비구역으로 지정되어 있다는 점은 향후 재개발 또는 재건축을 통한 가치 상승의 가능성을 내포하지만, 동시에 사업 진행 과정에서의 불확실성, 추가 부담금 발생 가능성, 사업 지연 등의 리스크도 존재합니다.

6.

6.3. 지상권 개요

등기부 요약 및 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용(기간, 범위, 설정 목적 등)이 명확히 파악되지 않아, 해당 지상권이 본건 건물 및 토지 이용에 미치는 영향력을 정확히 판단하기 어렵습니다. 이는 인수 시 재산권 행사에 중대한 제약이 될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 해운대구 재송동 시영아파트는 경매 절차를 통해 취득할 수 있는 물건입니다. 재송동 일대의 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편이며, 단지 내 편의시설도 갖추고 있습니다. 그러나 대지권미등기, 정비구역 지정, 그리고 무엇보다 불분명한 지상권의 존재는 권리분석 및 향후 재산권 행사에 있어 매우 신중한 검토가 필요한 중대한 리스크 요인입니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존부와 그 영향력에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대구 재송동이라는 입지적 장점.

* 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 실거래가와 감정가 대비 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

9.

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 47.79㎡ ~ 50.31㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 1월부터 6월 사이 100,000,000원에서 180,000,000원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히, 2026년 2월 6일에 거래된 51동 47.79㎡ 면적의 아파트가 123,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 150,000,000원보다 낮은 수준이며, 본건의 면적(47.79㎡)과 동(51동)을 고려했을 때, 현재 시장 시세는 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가 150,000,000원 대비 현재 시세가 소폭 낮은 수준을 형성하고 있습니다. 하지만 대지권미등기, 정비구역 지정, 그리고 가장 중요한 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 그 영향력에 대한 불확실성으로 인해, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 해당 금액을 제외한 입찰가 산정이 가능합니다. 위에 분석된 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 125,000,000원으로 제안합니다. 다만, 지상권 관련 사항이 명확히 확인되지 않은 점을 감안하여, 입찰 전 반드시 해당 리스크에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.