나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5431 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층1028호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 '국립수산과학원' 서측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 제10층 제1028호로서,
(사용승인일 2020.12.17)

외벽 : 강화유리 및 복합판넬 붙임 마감 등

내벽 : 내부인테리어 마감 등

바닥 : 타일깔기 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

근린생활시설(공실)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 8차선, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-12-27)(접합), 주차장(2016-03-16), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-03-16)(접합) 관광단지<관광진흥법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 본건은 기준시점 현재 여러 개의 호실의 벽체를 임의로 제거한 뒤 하나의 호실로 이용중이나, 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 및 건축물현황도에 의해 위치 및 면적이 특정 가능하고, 경계벽의 철거가 일시적인 것으로 인정되며, 철거 된 경계벽의 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 사료되어 정상평가 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5431 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층 1028호

* 건물명: 스타테라스

* 토지 면적: 12.94㎡ (약 3.92평)

* 건물 면적: 77.00㎡ (약 23.28평)

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 일반음식점, 판매시설 가능)

* 감정가: 723,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사

* 사용 승인일: 2020년 12월 17일

* 건축 구조: 철골철근콘크리트 합성구조, 평지붕 11층 건물 중 10층

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2

* 위치: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 '국립수산과학원' 서측 인근

* 주위 환경: 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등으로 형성된 지역

* 교통: 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스 정류장 소재 (교통사정 보통)

* 도로: 북서측 왕복 8차선, 북동측 및 남동측 왕복 2차선 도로와 접함

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 주차장, 중로2류(폭 15m~20m), 관광단지

3. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2021년 3월 22일 접수된 경남은행 근저당권 (을1)

* 말소되는 권리:

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소

* 을1: 근저당권 (경남은행)

* 갑3: 가압류 (오시리아스타테라스관리단)

* 갑6: 2번손종구지분압류 (국민건강보험공단)

* 갑8: 임의경매개시결정 (더블유엔케이엔2309유동화전문유한회사)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 사항 없음)

* 총 채권액: 850,835,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상.

4. 상권분석

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* 상권 현황: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재된 복합 상권 지역에 위치

* 잠재력: '국립수산과학원' 인근 및 관광단지 내 위치하여 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능성 존재

* 건물 특성: 스타테라스라는 현대적인 복합 건물 내 상가로, 다양한 업종의 입점이 가능

* 건물 이용 상태: 현재 공실.

5. 생활정보

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* 교통 편의성: 차량 접근 용이, 대중교통(버스) 이용 가능

* 주변 시설: 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근 용이

6. 잠재적 리스크

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* 미납 관리비: 등기부상 오시리아스타테라스관리단으로부터 가압류 기록이 있어 미납 관리비 존재 가능성 높음. 이는 매각 후 인수될 수 있으므로, 응찰 전 관리단에 반드시 확인 필요.

* 내부 구조 변경: 여러 개의 호실 벽체가 임의로 제거되어 하나의 호실로 이용 중. 복원이 가능하다고 평가되었으나, 원상복구 비용 및 추후 임대/사용에 대한 고려 필요.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 계약 관계는 어떠한지 불명확. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 관련 변수가 있을 수 있음.

* 주변 시설: 주변 지역에 대해 검색한 결과, 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2

본 물건은 부산 기장군 시랑리에 위치한 신축(2020년 사용승인) 상가 건물 내 점포로, 입지 조건 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 국립수산과학원 인근 및 관광단지 내에 위치하여 향후 발전 가능성을 가지고 있습니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 현재 여러 호실이 통합되어 사용 중이고, 미납 관리비 발생 가능성이 높은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

2

* 준신축 건물: 2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며 시설 상태 양호

* 입지적 장점: 국립수산과학원 인근, 관광단지 내 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 넓은 활용 공간: 여러 호실이 통합되어 있어 넓은 공간이 필요한 업종에 유리할 수 있음 (원상복구 고려 필요)

* 양호한 도로 접근성: 차량 이용 편리

9. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

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* 본 물건은 경매 절차상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 예상 입찰가는 감정가(723,000,000원)를 기준으로 하되, 추가적인 시세 조사, 주변 유사 물건 낙찰가 분석, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 미납 관리비 및 내부 원상복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 미납 관리비 금액 확인 및 원상복구에 소요될 예상 비용을 면밀히 산정하여 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

* 전문적인 컨설팅을 통해 상세한 시장 분석과 함께 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.