나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5334 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1413 삼성아파트 102동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동에 소재하는 상당초등학교 동측 인근에 위치하는 삼성아파트 102동 17층 1702호로서 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 동해선 신해운대역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트 슬라브지붕 20층 건물 내 17층 1702호로서
외벽: 몰탈위페인팅
창호: 새시 창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(상당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재> 공동주택용지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5334 (1)

* 주소: 부산광역시 해운대구 좌동 1413 삼성아파트 102동 17층 1702호 (도로명 주소: 부산광역시 해운대구 세실로 174)

* 용도: 아파트

* 감정가: 398,000,000원 (3억 9천 8백만원)

* 물건종별: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 해운대삼성아파트입주자대표회의 (채권액 10,469,540원)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 27.21㎡ (약 8.23평)

* 토지 지분: 27.207㎡ (약 8.23평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

* 건물 지분: 59.944㎡ (약 18.13평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 전용면적: 약 59.91㎡ ~ 59.94㎡ (약 18.12평 ~ 18.13평)

* 아파트 총 면적 (단지): 87,604㎡

1.3. 건물 정보

* 건축년도: 1997년 2월 22일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 20층 건물 내 17층 1702호

* 외벽: 몰탈위 페인팅

* 창호: 새시 창호

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 난방설비 등

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타: 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(상당초등학교), 택지개발지구, 공동주택용지

1.5. 공부와의 차이

* 없음

1.6. 기타 참고사항

* 임대관계: 미상 (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 부산광역시 해운대구 좌동에 소재하며, 상당초등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 도시철도 동해선 신해운대역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 주차

* 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

* 주변에 상당초등학교 등 교육시설이 위치합니다.

* 생활체육시설 및 공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 본건 주변으로 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2019-06-18)

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권 이전 (문경민, 1997-03-21)

* 국민건강보험공단 압류 (말소기준권리)

* 해운대구(부산광역시) 압류

* 해운대삼성아파트입주자대표회의 강제경매 (본건)

* 매각으로 인한 소멸: 등기부상 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 별도로 등기부상 등재된 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되므로, 현황 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 신해운대역 역세권에 준하는 입지로서, 지역 내 교통의 요지 역할을 하고 있습니다.

* 아파트 단지 내 자체 상업시설 및 인근 상권과의 연계성을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 189대 (지상 4대, 지하 17대) 주차 가능 (정보 상이할 수 있음, 단지 총 주차대수 728대)

* 교육: 상당초등학교가 인접해 있으며, 주변에 중학교 및 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 동해선 신해운대역 및 다수의 버스 노선이 있어 부산 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 점유자가 누구이며 임대차 관계가 있는지 불분명합니다. 인수할 임차보증금이 없다고는 하나, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대 현황 파악이 필수적입니다.

* 건축 연도: 1997년으로 노후화에 따른 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 아파트 시장 변동성: 부동산 시장 상황에 따라 향후 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 해운대구 좌동에 위치한 본 삼성아파트 102동 1702호는 입지, 교통, 생활 편의 시설 측면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 신해운대역과의 접근성이 좋고, 초등학교가 인접하여 주거 환경이 쾌적합니다. 감정가는 3억 9천 8백만원으로, 최근 실거래가(4천만원~4천 9백만원)와 비교 시, 17층이라는 고층임을 감안할 때 투자 가치를 고려해 볼 만합니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 권리 분석 시 반드시 현장 방문을 통해 확인해야 할 주요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구라는 지역적 이점 및 신해운대역 역세권으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 상당초등학교 인접 등 우수한 주거 환경 및 교육 환경.

* 17층 고층으로 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 아파트 단지 내 물건으로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 398,000,000원, 최근 실거래가(14-15층 기준) 400,000,000원 ~ 490,000,000원을 종합적으로 고려하여, 본건 17층 물건의 적정 입찰가를 440,000,000원 (4억 4천만원)으로 예상합니다. 이는 인수할 보증금이 없는 점과 층수 프리미엄을 반영한 보수적인 시세 범위 내에서의 추정치입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 권리 분석, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.